آیا فروش ملکى که در رهن بانک است، امکان پذیر است؟

آیا فروش ملکى که در رهن بانک است، امکان پذیر است؟‌ گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود. لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم‌ ایجاد می‌نماید که می‌توان ازمحل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه درصورتی که منافی حق مرتهن‌ باشد نافذ نخواهد بود، اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه.

بنا به مراتب مذکور در جائی که بعد از تحقق رهن،مرتهن مال‌ مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با‌حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست.

فروش ملک در رهن

ماده ۷۹۳ قانون مدنی موید این موضوع می باشد: راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.

با توجه به این ماده قانون مدنی تصرف در اموال را می توان به دو دسته تصرف در اموال منقول و غیر منقول تقسیم کرد :

۱- تصرفات ناقل مثل بیع در مورد اموال منقول دسترسی مردم به مال مرهون را دشوار می کند و غیرنافذ است. بند (ه) ۲۰۴ قانون دریایی نیزموید همین مطلب است.

۲- تصرفات ناقل در مورد اموال غیرمنقول هم طبق نظر مشهور مواد ۵۷ ق.ا.ا.م و ۲۲۹ قانون امور حسبی و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور غیرنافذ است در نتیجه فروش یا انتقال سرقفلی  عین مرهونه منوط به اذن مرتهن است.

نظریات مشهور در این باره

از نظریات مشهور می توان به مسئله ۱۹ کتاب رهن امام خمینی (ره) در باب تصرف در مال نیز به اختصار اشاره داشت : ‏‏تصرف در رهن برای راهن جایز نیست، مگر این که با اذن مرتهن باشد؛ چه‏‎ ‎‏تصرف ناقل عین باشد مانند بیع یا ناقل منفعت آن باشد مانند اجاره یا این که تصرف فقط‏‎ ‎‏به واسطۀ انتفاع از آن باشد، گرچه ضرری به آن نرساند.

البته اگر تصرّفی باشد که به نفع رهن است در صورتی که با مانند این تصرف، از‏‎ ‎‏اختیار مرتهن بیرون نرود، بعید نیست که جایز باشد مانند آب دادن درخت ها وعلف دادن‏‎ ‎‏چهارپا و مداوا کردن آن و مانند این ها.

پس اگر در رهنی که جایز نیست تصرف در آن با‏‎ ‎‏تصرّفی که سبب نقل ملک نیست، تصرف نماید گناه کرده است، ولی چیزی بر آن مترتب‏‎ ‎‏نیست، مگر این که آن را تلف کند که در این صورت قیمت آن بر او لازم است و قیمت،‏‎ ‎‏رهن می باشد.

مثالی برای فروش ملک در رهن

اگر با بیع یا اجاره یا غیر این ها از نواقل ( اسباب و عقود نقل دهندۀ ملک )‏‎ ‎‏تصرف کند، بر اجازه مرتهن توقف دارد؛ پس در مثال اجاره، با اجازه صحیح می شود و‏‎ ‎‏رهن بودن آن به حال خودش باقی می ماند، بر خلاف بیع که با اجازه صحیح می شود ولی‏‎ ‎‏رهن بودن آن باطل می شود. چنان که در صورتی که مرتهن از قبل اذن داده باشد، به مجرد‏‎ ‎‏تحقق بیع، رهن باطل می شود.‏

‏با نظر بر مسئله ۱۹ کتاب رهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی استفاده می شود که راهن حق ندارد تصرف منافی با حق مرتهن درعین مرهونه بنماید مگر با اذن مرتهن و در صورتی که مرتهن اذن بدهد تنها در محدوده ی اذن مجاز به تصرف است.

خرید و فروش ملک در رهن بانک

مثلا اگر مترتب اجازه انتفاع داد، نمی تواند مورد رهن و اجاره بدهد یا اگر اجازه اجاره داد نمی تواند آن را بفروشد و اگر اجاره داد و یا آن را فروخت متوقف بر اجازه مرتهن است. اگر تصرف منافی با حقوق مرتهن نباشد آن معامله نافذ و صحیح است.

مطلبی دیگر را نیز می‌توان با اشاره به ماده ۲۱۹ قانون مدنی ذکر کرد: عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است… .

در خصوص مال مرهونه وضع نیز بدین منوال است؛ چنانچه مالک مال را به خریدار واگذار نماید خریدار قائم مقام فروشنده در برابر رهن گیرنده (مرتهن) می‌شود به طریقی که مرتهن می تواند در صورتی که بدهی وام گیرنده پرداخت نشود حقوق خود را بر مال مرهونه اعمال نماید. خریدار نیز اگر نا آگاه به مرهون بودن مال باشد طبق قواعد عمومی قراردادها دارای حق فسخ و خیارعیب در معامله ی خود با مالک میباشد.