وکیل متخصص الزام به تنظیم سند رسمی

وکیل خوب برای الزام به تنظیم سند رسمی : با توجه به گستردگی مطالب مرتبط با الزام به تنظیم سند رسمی و بعضا مطالب اشتباه و یا تلقین روشهای ناکارآمد به مخاطب در این مقاله سعی شده است که بطور خلاصه و کاربردی ابتدا الزام طرف به تنظیم سند رسمی تعریف و تشریح شود و بعد آن نحوه طرح دعوی و پیگیری تا حصول نتیجه مدنظر بیان گردد.

تعریف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

بعد از بیع یک ملک مالکیت آن از فروشنده به خریدار منتقل می گردد حال باید دید که این انتقال مالکیت از طریق سند عادی است یا سند رسمی، مطابق ماده 1287 قانون مدنی اسناد رسمی باید یکسری ویژگیهای داشته باشند آنهم این است که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر اسناد رسمی و یا نزد سایر مامورین رسمی با توجه به مقررات قانونی در حدود صلاحیت آنها تنظیم شده باشد که سند رسمی محسوب گردد، در غیر صورت مطابق ماده 1288 قانون مدنی اسنادی که دارای ویژگیهای فوق نباشند عادی محسوب می شوند.

ویژگی های متمایز کننده اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی

با توجه به تعریفی که از اسناد رسمی و عادی شد اسناد رسمی دارای یکسری ویژگیهای خاص هستند که اسناد عادی از آن ویژگیها برخوردار نمی باشند که عبارتند از:

1. به علت اینکه اسناد رسمی دارای اعتبار بالای هستند ادعای انکار و تردید نسبت به آنها قابل استماع نمی باشد
2. برای غیر معتبر بودن اسناد رسمی باید ادعای جعل کرد و آنهم باید ثابت شود
3. ویژگی ممتاز نسب به اسناد عادی به رسمیت شناختن مالک رسمی در دولت با توجه به سند رسمی مالکیت است.

انتقال مالکیت با سند عادی و الزام به تنظیم سند رسمی

با توجه به اینکه سند رسمی دارای ویژگیهای خاص و معتبر در مراجع رسمی می باشد ولی در بعضی موارد انتقال مالکیت با سند رسمی صورت نمی گیرد بلکه در بسیاری از موارد با توجه به شرایط و اوضاع و احوال بازار و عرف کاری در ابتدا با سند عادی انتقال مالکیت را انجام می دهند و ثمن یا پول آن پرداخت می شود ولی با این وضعیت هر مالکی به سند رسمی نیاز دارد و برای گرفتن سند رسمی خود و اثبات مالکیت خود جهت بهره برداری از مزایای آن اقدام می نماید.

نکته کاربردی

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی : در یک معامله با سند عادی حتی اگر فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی نشده باشد این تکلیف قانونی برعهده اوست که سند رسمی انتقال مالکیت برای خریدار تنظیم نماید که این تعهد وظیفه ی مازاد بر انتقال مالکیت نمی باشد و خریدار می تواند از فروشنده بخواهد که اقدامات تنظیم سند رسمی انتقال را برای او انجام دهد حال اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال خودداری می نماید خریدار جهت ادعای مالکیت خود ابتداً باید به طرفیت فروشنده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را طرح نماید تا به این وسیله انتقال مالکیت به وسیله سند عادی نزد مراجع قضایی محرز گردد سپس از دادگاه درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را می نماید تا بتواند بعد از تنظیم سند رسماً مالکیت مال معامله شده گردد.

بنابراین طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی صورت می گیرد یا وجاهت قانونی داردکه معامله صورت گرفته با سند عادی اثبات گردد که بعد از آن الزام فروشنده به تعهد قانونی از طریق دادگاه تقاضا شود.

مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

برای طرح دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی دو مرحله به عنوان فرض در نظر می گیریم:

اولین مرحله

در این مرحله با توجه به رسمی یا عادی بودن سند به دو حالت تقسیم می شود:

1. طرفین معامله (خریدار و فروشنده) طی یک مبایعه نامه عادی برای تنظیم سند رسمی بعد از طی شدن مراحل و شرایط داخل مبایعه نامه (سند) عادی تاریخ و دفترخانه اسناد رسمی را جهت تنظیم سند رسمی مشخص نموده باشند.
2. طرفین معامله (خریدار و فروشنده) در مبایعه نامه (سند) عادی تاریخ و دفترخانه اسناد رسمی را جهت تنظیم سند رسمی مشخص ننموده باشند.

راه حل فرض اول، خریدار یا فروشنده بطور کلی درخواست کننده تنظیم سند رسمی باید در اولین اقدام در دفترخانه اسناد رسمی مشخص شده درمبایعه نامه عادی حاضر باشد که درصورت عدم عدم حضور طرف مقابل یا فروشنده گواهی عدم حضور را از سردفتر اسناد رسمی خواستار شود تا در آینده بتواند ثابت نماید که متعهد از ایفای تعهد خود امتناع نموده است.

راه حل فرض دوم، در این فرض خریدار باید به عنوان خواهان تنظیم سند رسمی طی یک اظهارنامه رسمی از فروشنده بخواهد که جعت تنظیم سند رسمی در زمان و تاریخ و دفترخانه اسناد رسمی مشخص شده حاضر شود که در این فرض نیز فروشنده بدون دلیل موجه نمی تواند از حضور امتناع نماید که در صورت عدم حضور خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه تقاضا نماید.

نکته : در فرض دوم در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی در مراجع قضایی رسیدگی می شود که مطابق با قانون یا عرف موجود معامله همچنین مالی مطابق سند عادی و تنظیم سند رسمی برای همچنین مالی متداول و رایج باشد.

دومین مرحله

فروشنده در این مرحله به عنوان مالک رسمی ملک می باشد که خریدار پس از مراجعه به دفترخانه مشخص شده در مبایعه نامه و به علت عدم مراجعه فروشنده می تواند گواهی عدم حضور وی را اخذ نماید و به طرفیت فروشنده با طرح دعوی، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی بنماید.

نکته کاربردی

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دادگاه صلاحیت دار برای طرح چنین دعوای ، دادگاه محل وقوع ملک می باشد همچنین گروه وکلای عدل جویان توصیه می نمایند که در زمان مطرح کردن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی از مرجع صلاحیت دار تقاضای صدور دستور موقت را نیز جهت جلوگیری از فروش و واگذاری ملک بنمایند تا فروشنده ملک را به شخص ثالث نفروشد که موضوع دعوی را موضوعاً منتفی کند.

اقدامات دادگاه جهت الزام به تنظیم سند رسمی

دادگاه به علت آنکه فروشنده را به تنظیم سند رسمی الزام نماید که

• اولا همانطور که قبلا بیان شد باید صحیح بودن انتقال مالکیت را احراز کند. با توجه به این امر باید برای دادگاه محرز شود که اولاً خوانده یا فروشنده مالک رسمی مال موضوع معامله باشد.
• دوماً فروشنده یا خوانده دعوی نسبت به فروش مال موضوع معامله دارای اهلیت باشد.
• سوماً خواهان نسبت به تعهدات در مبایعه نامه عادی تمام تعهدات خود را رعایت کرده است و اگر شروطی در قرارداد بوده است انجام شده باشد.
• چهارم هزینه ها برای انتقال مالکیت مطابق قرارداد برعهده چه کسی است و میزان آن چقدر است.

البته لازم به ذکر است که دادگاه این اختیار را دارد که موارد دیگری را نیز استعلام و احراز نماید مثل سابقه تصرفات قانونی ملک ویا دادگاه نسبت به صحت و اصالت سند عادی تردید نماید.

دادگاه پس از بررسی مستندات و مدارک پرونده حکم خود را صادر می نماید که پس از قطعی شدن حکم به الزام به تنظیم سند رسمی فروشنده یا خوانده 10 روز مهلت دارد که به دفترخانه مراجعه نماید و انتقال مالکیت و امور مربوط به سند رسمی را انجام نماید که در صورت امتناع وی از این کار نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می شود و سند انتقال مالکیت را امضا می نماید.

مزیت استفاده از گروه وکلای عدل جویان

مزایای تنظیم دادخواست و مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل باعث می شود مدت زمانی که سند رسمی به نام خریدار می شود، کمتر شود و نیازی به حضور خریدار در دادگاه و مراحل رسیدگی نخواهد بود. وکیل متخصص ملکی می تواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است، سریعا از فروشنده مطالبه کند.

باتوجه به مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) از طرف هر یک از متعاملین ممکن است به وجود آید، قبل از هرگونه اقدامی با وکلای موسسه حقوقی عدل جویان تماس بگیرید.