مشاوره حقوقی روابط موجر و مستاجر

مشاوره حقوقی روابط موجر و مستاجر : اجاره یکی از رایج ترین قرارداد هایی است که در کشور منعقد می شود و عدم آگاهی با برخی از قوانین تنظیم قرارداد اجاره را با مشکل مواجه می کند لذا رعایت چند نکته ساده می تواند از دردسرهای بزرگ بعدی جلوگیری کند.

عقد اجاره، درواقع نوعی قرارداد بین مستاجر و موجر است که طی آن موجرعین مستاجر را که درعین مصرف منفعت آن قابلیت بقا دارد در اختیار مستاجر قرار می دهد و منافع مربوط به این عین درمدت مشخصی به مستاجر واگذار می شود.

این عقد ازمنظر حقوقی معوض و تملیکی است و آثار و خصوصیت خاص خود را دارا است.

مدت اجاره

مهم ترین نکته ای که درتنظیم قرارداد های اجاره باید مورد توجه قرار گیرد. قید مدت اجاره در قرار داد است. در غیر این صورت برابر ماده ۴۶۸ قانون مدنی قرارداد باطل است.

همچنین مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین موجر و مستاجر توافق شود. و اگر در قرار داد مدت ذکر نشود، از زمان انعفاد قرارداد محسوب خواهد شد.

 برابر ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد و اگر مالک قصد دادن چنین اجاره ای را ندارد باید درقرارداد منعقد شده اشاره کند که مستاجرحق اجاره مورد اجاره به غیر را به صورت کلی یا جزیی ندارد.

نکته دیگر اینکه عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود بنایراین وارث حق الزام به تخلیه مستاجر را ندارد.
قرارداد اجاره مانند هر قرار داد دیگری ضمانت اجراهای موجود در قانون مدنی را مشمول می شود.

ترتیب موجود درقانون ایران به عنوان کشوری که دارای نظام حقوقی مکتوب است. شامل الزام به ایفای تعهد توسط متعهد، تا فسخ قرارداد می شود. اما آنچه از آن به ضمانت اجرای درونی یاد می شود، درتقابل کارایی قرارداد اجاره نمایان می شود.

ضمانت اجرا روابط موجر و مستاجر

 اساساۤ ضمانت اجرا وسیله ای مستقیم و غیر مستقیم برای انجام دادن الزامات قانونی و یا جبران خسارت زیان دیده است.

درقرارداد های اجاره که درحال حاضر مورد استفاده است این ضمانت اجرا قراردادی و درونی شده است که کارایی قرارداد اجاره را افزایش می دهد. به نحوی که با ورود خسارت به عین مستاجره، موجرمی تواند با تیکه بردر اختیار داشتن مبالغی که تحت عنوان قرض ویا به تعبیر عامیانه پول پیش در اختیار وی قرار گرفته است به جبران خسارت بپردازد. البته درفرضی که این خسارت صرفاۤ به ادعای موجربر عهده مستاجر باشد.

مستاجر در ادامه می تواند به جهت جلوگیری از اجحاف حق خود به مراجع قضایی مراجعه کند.

ازطرف دیگربا توجه به در اختیار داشتن عین مستاجره توسط مستاجر، وی می تواند در جهت احقاق ید مالکانه خود اقامه کند.

درصورتی که موجرظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نشود مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل کند وکلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.

همچنین اگرمالک ازپرداخت مبلغ ودیعه خودداری کرد مستاجر می تواند با صدور اظهارنامه، ازمالک درخواست حق رهنی را که گرفته، کند و در صورت عدم توجه مالک، مستاجر می تواند با مشورت یک وکیل اقدام به طرح دعوا در محاکم صالحه کند.

مشاوره حقوقی روابط موجر و مستاجر مبحث اقاله

باتوجه به ید امانی مستاجر در فرضی که افراط و تفریط او اثبات شود، مسول جبران خسارت است.

نکته بسیار مهم دیگر رجوع به عرف در تعیین مسول هزینه های مربوطه است.

درصورت افزایش اجاره بها ازطرف مالک وتمرد مستاجر از پرداخت اجاره بها یا تخلیه می توان درمراجع قضایی مشخص درقانون دادخواست مطرح کند. اما بهترین کار درهرقراردادی پیش بینی روشی برای حل وفصل دوستانه اختلافات ناشی ازاجرا وتفسیرقرارداد اجاره به مصلحت شورای حل اختلاف رضایت بدهد.
براساس منابع فقهی این محل اشکال است که مستاجر چنین اجازه ای دارد یا خیراما براساس قانون حاکم درفرض عدم تصریح برفقدان چنین حقی، این حق برای مستاجرمفروض است.

مسولیت هزینه های ملک مورد اجاره

تعمیراتی که عدم انجام آن باعث سلب استفاده ازآن ملک نمی شود؛ مثلاۤ تعمیر کولر یا سیستم گرمایش، با مستاجراست و نه موجر . پرداخت هزینه های تعمیرات جزیی نیز بر عهده مستاجر است.

تخلیه ملک مورد اجاره

درتخلیه منزل مسکونی که به رهن واجاره گذاشته شده، باید مستاجرابتدا ملک را تخلیه وسپس مطالبه مبلغ رهن کند.

حال اگرمالک ازگرفتن کلید استنکاف کرد دراین صورت مستاجرمی تواند طبق ماده ۱۳ قانون رابطه مالک و مستاجراقدام کند.در این ماده آمده است که هرگاه مستاجربه علت انقضاء مدت اجاره یا درمواردی که به تقاضای حکم فسخ اجاره صادرشده مورد اجاره را تخلیه کند و موجرازتحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف است به وسیله اظهارنامه ازموجریا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضرشود.
درصورتی که موجر ظرف پنج روزاز تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نشود مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل کند و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.

همچنین اگرمالک ازپرداخت مبلغ ودیعه خودداری کرد مستاجر می تواند با صدوراظهارنامه، ازمالک درخواست حق رهنی را که گرفته، کند و در صورت عدم توجه مالک، مستاجر می تواند با مشورت یک وکیل اقدام به طرح دعوا درمحاکم صالحه کند.

بطلان عقد اجاره

عقد اجاره مانند هرعقد دیگری درصورتی که شرایط اساسی قرارداد که در
به آن اشاره شده را نداشته باشد، با بطلان روبرو می شود.
فقدان اراده وقصد صحیح، یا سایر شرایط ازجمله نبود شرط اهلیت طرفین می تواند قرارداد را باطل کند. اطلاعات بیشتر در مشاوره حقوقی اجرت المثل