فسخ اجاره

فسخ اجاره : فسخ معامله و قرارداد یکی از طرق انحلال عقود لازم است. منظور از عقود لازم، قراردادی است که طرفین نمی توانند بدون دلیل قانونی مبادرت به انحلال آن نمایند. یکی از متداول ترین عقود لازم در جامعه کنونی ما، عقد اجاره است. قرارداد اجاره نیز در برخی از شرایط مشمول فسخ شده و منحل می گردد. در این مقاله شرایط فسخ را از جانب موجر و مستاجر مورد بررسی قرار می دهیم با گروه حقوقی عدل جویان همراه باشید…

فسخ اجاره از جانب موجر

موجر فردیست که مالکیت عین و یا منافع یک ملک استیجاری را در اختیار دارد.

قرارداد اجاره علاوه بر مال غیرمنقول، بر اموال منقول نیز قابلیت اجرا دارد با این حال در اغلب موارد مشمول اجاره املاک غیر منقول است. قانونگذار در موارد ذیل امکان فسخ اجاره را توسط موجر فراهم نموده است.

۱٫ فسخ اجاره مبتنی بر توافق طرفین

حاکمیت اراده در صورتی که در چارچوب قوانین موضوعه ایران باشد در تمامی قراردادهای رسمی و عادی قابلیت اجرایی داشته و محاکم قضایی و حقوقی نیز به آن احترام گذاشته و آن را لازم الاجرا می دانند. موجر نیز می تواند در قرارداد اجاره شرط نمایند که در صورت درخواست از جانب وی و به علت خاص و یا حتی بدون دلیل خاصی، مستاجر موظف به تخلیه ملک استیجاری باشد.در صورتی که مستاجر چنین شرطی را پذیرفته باشد، موظف به تخلیه ملک در صورت درخواست موجر است.

۲٫ عدم پرداخت اجاره بها

قانونگذار این حق را برای موجر قائل شده است که اگر مستاجر در مدت یک سال و به تعداد سه بار، از پرداخت به موقع اجاره بها سرباز زد، درخواست تخلیه ید مطرح نموده و قرارداد اجاره را یک طرفه فسخ نماید.

۳٫ استفاده نامشروع از ملک استیجاری

در صورتی که مستاجر مبادرت به استفاده نامشروع از ملک مورد نظر نماید، موجر می تواند قرارداد را فسخ کند، به عنوان مثال اگر مستاجر مبادرت به تاسیس قمارخانه در ملک مورد نظر نماید این حق برای موجر به وجود می آید.

۴٫ اجاره ملک استیجاری توسط مستاجر

در صورتی که مستاجر برخلاف مندرجات تعیین شده در قرارداد اجاره مبادرت به اجاره ملک به دیگری نماید، حق فسخ را برای موجر به دنبال خواهد داشت.

۵٫ استفاده از ملک استیجاری برخلاف کاربری مجاز

در صورتی که موجر یک ملک استیجاری با کاربری مسکونی را به اجاره داده باشد اما مستاجر از آن استفاده تجاری نماید و یا بالعکس، قادر به فسخ یک جانبه قرارداد اجاره خواهد بود.

این عمل نه تنها حق فسخ را برای موجر به دنبال دارد، بلکه پیگرد قانونی داشته و مستاجر را با پرونده کیفری نیز مواجه می سازد.

۶٫ ممانعت توسط مستاجر از ورود و خروج موجر جهت انجام تعمیرات ضروری در ملک استیجاری

۷٫ عدم انجام تعهدات درج شده در قرارداد اجاره توسط موجر

نحوه فسخ اجاره توسط مستاجر

قانونگذار همانطور که حق فسخ قرارداد اجاره را برای موجر در نظر گرفته است، شرایطی را برای فسخ  از جانب مستاجر تعیین نموده و وی را قادر به انحلال یک طرفه قرارداد ساخته است.

فسخ اجاره

اطلاعات بیشتر در : روابط بین موجر و مستاجر

این شرایط عبارتند از:

  1. مستاجر نیز می تواند همچون بند آغازین مبحث فوق الذکر، حق فسخ را برای خود در زمان عقد قرارداد شرط نماید.
  2. ملک استیجاری شرایط درج شده در قرارداد را نداشته باشد: دقت نمایید که در زمان بررسی پرونده مطرح شده در این زمینه، ادله مورد نظر صرفا از طریق بررسی مفاد قرارداد صورت می گیرد. بنابراین نمی توانید به تعریف و تمجیدهای مطرح شده و خارج از موضوع قرارداد اجاره استناد نمایید.
  3. عدم قابلیت بخشی و یا تمام ملک استیجاری جهت استیفاء منفعت
  4. عدم انجام تعهدات درج شده در قرارداد اجاره توسط مستاجر

فسخ پیش از موعد و بدون استناد قانونی

در صورتی که فرد به هر علتی قادر به ادامه قرارداد اجاره نباشد و ادله ی قانونی جهت طرح دعوی نداشته باشد می تواند با پرداخت خسارت مقرر در قرارداد و یا خسارت تعیین شده در دادگاه و توسط قاضی، قرارداد را فسخ نموده و ملک استیجاری را تخلیه نماید. با این حال درخواست فسخ باید سه ماه پیش از اجرایی نمودن به طرف مقابل ابلاغ گردد.

آیین دادرسی و روند رسیدگی

شاید تصور گردد با توجه به ماده ۱۱ قانون شوراهای حل اختلاف، صلاحیت رسیدگی به دعوی فسخ اجاره نیز برعهده شورای حل اختلاف محل وقوع ملک استیجاری است.با این حال این شورا صرفا صلاحیت رسیدگی به دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره را بر عهده داشته و صلاحیت رسیدگی به دعاوی مبتنی بر شرایط قرارداد خارج از صلاحیت وی خواهد بود. لذا قبل از انجام هر کاری در این زمینه گرفتن مشاوره حقوقی از وکیل ملکی توصیه می گردد. بنابراین در صورتی که قادر به توافق در این زمینه نشده اید باید درخواست خود را با موضوعیت فسخ قرارداد اجاره به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تسلیم نموده و تا زمان صدور رای موظف به تداوم قرارداد اجاره خواهید بود.

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *