انتقال سرقفلی و نکات حقوقی آن

انتقال سرقفلی و نکات حقوقی آن: در عرف سرقفلی به معنای حقی است که یک فرد به واسطه‌ شهرت و فعالیت تجاری خود در یک مکان مشخص به دست آورده است اما این تعریف با تعریف قانونی سرقفلی متفاوت است؛ تعریف قانونی سرقفلی شامل مبلغی می گردد که از مستاجر در جهت اجاره یک ملک تجاری و کسب موقعیت شغلی مناسب اخذ می گردد. این مبلغ در پایان مدت اجاره ملک استیجاری به قیمت روز توسط مالک به مستاجر برگردانده می شود.
انتقال سرقفلی و حقوق مربوط به آن در زمره‌ مهم‌ترین مسائل حقوقی مطرح شده در حقوق ایران می باشد. در این مقاله سعی نموده ایم علاوه بر تشریح قوانین مربوط به انتقال سرقفلی، نکات حقوقی آن را نیز بیان نماییم.

شرایط انتقال سرقفلی

دقت کنید که سرقفلی در برخی از موارد یک حق اختصاصی نبوده و فرد نمی تواند به صورت مستقل در خصوص انتقال و یا عدم انتقال آن تصمیم بگیرد؛ بنابراین در صورتی که قصد انتقال حق سرقفلی در خصوص یک ملک تجاری را دارید باید شرایط زیر را رعایت نمایید:
۱٫ مطلع نمودن مالک ملک استیجاری در صورت عدم حق انتقال به غیر ضروری است. برای این اطلاع باید از اظهارنامه رسمی استفاده شود.
۲٫ دریافت مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت وی. در صورتی که حق انتقال ملک در قرارداد تعیین شده باشد ولی مالک در زمان اجرای حق نسبت به آن راضی نباشد، صاحب سرقفلی می تواند از دادگاه مبادرت به اخذ مجوز انتقال نماید.
۳٫ توجه به مدت اجاره! اگر مدت اجاره منقضی شده باشد حق شما مبنی بر انتقال سرقفلی حتی اگر در قرارداد منقضی شده نیز درج شده باشد قابل اجرا نخواهد بود.

  مشاوره حقوقی دستور تخلیه مال الاجاره

انتقال سرقفلی و نکات حقوقی آن

چگونگی انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی در قوانین ایران مبتنی بر سه روش میباشد که عبارتند از:

 انتقال اختیاری

این انتقال مبتنی بر حاکمیت اراده بوده و طی یک قرارداد معین و با یک سند رسمی قابل انتقال به دیگری خواهد بود. جهت این انتقال باید شرایط مذکور در مرحله قبل رعایت گردد.

 انتقال قهری

این نوع انتقال در نتیجه به ارث رسیدن حق سرقفلی به وراث ایجاد می گردد.

 انتقال قضایی

این انتقال در نتیجه حکم مقام قضایی به انتقال سرقفلی مبتنی بر شرایط قانونی صورت می گیرد.
عادی بودن و یا رسمی بودن سند سرقفلی هیچگونه تاثیری در شیوه‌ انتقال سرقفلی توسط صاحب آن ندارد؛ در هر صورت صاحب سرقفلی باید آن را به شیوه ای کاملا رسمی و منطبق بر قوانین ثبت اسناد به شخص ثالث منتقل کند.

فروش سرقفلی مغازه

با اینکه حقوق ایران امکان مزایده سرقفلی را رد نموده است اما امکان فروش آن توسط مالک سرقفلی وجود دارد. در خصوص فروش سرقفلی در صورتی که صاحب آن، یک فرد واحد باشد مسائل حقوقی چندانی ایجاد نخواهد شد اما در صورت تعدد صاحبان سرقفلی و عدم رضایت آنها به فروش توسط یکی از شرکا، فردی که قصد فروش دارد باید جهت اخذ مجوز فروش سهم خود از سرقفلی تعیین شده به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند در این صورت مالک ملک استیجاری و شرکای فرد جهت خرید سهم شریک خود در اولویت قرار داشته اما اگر شخص ثالثی نیز درخواست خرید بدهد می‌تواند با پرداخت مبلغ بیشتر و این حق را به دست آورد.

  وجه التزام در قولنامه و قرارداد اجاره

آیا مالک می تواند سرقفلی را بگیرد؟

اگر مالک دلیل محکمه پسندی برای گرفتن سرقفلی از مستاجر داشته باشد می‌تواند با جلب نظر کارشناسان رسمی دادگستری اقدام به این کار کند.صاحب سرقفلی که از این عمل دچار خسارت مادی می گردد می تواند علاوه بر اعتراض به نظر کارشناس مبلغی را تحت عنوان اجرت المثل از مالک ملک استیجاری دریافت کند. این اجرت‌المثل در راستای بدست آوردن حق سرقفلی ملک استیجاری پس از پایان بازسازی و یا مشکلات مربوط به آن است. این حق بر طبق بند یک ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ و همچنین در سال ۷۶ برای صاحب ملک تجاری ایجاد شده است.

نسبت ارزش سرقفلی به ملک

شاید برای شما نیز پیش بیاید که ارزش واقعی و قطعی یک سرقفلی نسبت به کل ملک تجاری چقدر است؟ بر طبق قانون این ارزش ۸۰ درصد ارزش ریالییک ملک میباشد که ۲۰ درصد سهم مالک می گردد؛ با این حال دقت کنید که در عرف ایران میزان و مبلغ سرقفلی بیش از هر چیز به توافق و اراده‌ی موجر و مستاجر و بویژه موجر بستگی دارد.
موقعیت مکانی، کیفیت ملک و تجهیزاتی که در مکان استیجاری وجود دارد در تعیین مبلغ سرقفلی بی‌تاثیر نیستند. در صورتی که موجب و مستاجر جهت تعیین قیمت سرقفلی به توافق نرسند می‌توانند به دادگاه مراجعه کرده و از آنجا درخواست رسیدگی نمایند. دادگاه کارشناس رسمی خود را به محل ملک استیجاری فرستاده و توسط وکیل ملکی از وی درخواست تعیین ارزش ملک را می نماید.

  وکیل مطالبه اجاره بها

نحوه اجاره دادن مغازه سرقفلی

این مسئله ای است که در بسیاری از مشاوره های حقوقی مربوط به سرقفلی مغازه مطرح می گردد اما به صورت واضح در مباحث قبلی پاسخ این سوال را بیان نموده ایم با توجه به قانون و نظر وکلای حقوقی اگر در قرارداد اجاره حق واگذاری سرقفلی به دیگران از بین رفته باشد، مستاجر نمیتواند آن را بفروشد و یا حتی اجاره دهد. در این صورت کسب رضایت مالک در ردجه اول قرار می گیرد.

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *