الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی: اصولا بعد از عملیات ساخت و ساز ساختمانی، خریداران املاکی که اقدام به پیش خرید ملک در حال ساخت کرده بودند، از عجله و استرس زیادی برای انتقال سند به نام خود برخوردارند.

در قرارداد های پیش خرید، خریدار از فروشنده الزام تعهداتی من جمله پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و انتقال سند رسمی ملک را مطالبه می نماید. حال اگر بین شرکای سازنده ملک یا سازنده و خریدار اختلافی حادث شود، ممکن است سازنده نسبت به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و امضا تقسیم نامه و همچنین انتقال سند رسمی اقدامی انجام ندهد که در این صورت نیاز به راهکار قانونی در این زمینه می باشد.مراجعه به وکیل دادگستری می تواند دراین زمینه بسیار کارگشاباشد.

تفاوت افراز و تفکیک

فهرست مطالب

افراز در لغت به معنای جدا کردن چیزی از دیگری است و در اصطلاح حقوقی تقسیم ملک مشاع همراه با تعیین سهام مالکین مشاع را می گویند. تفکیک در لغت به معنای جدا کردن دو چیز ازهم و در اصطلاح حقوق جز جز کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر را می گویند.

از مهمترین تفاوت های تفکیک و افراز می توان موارد زیر را بر شمرد:

1- تفکیک نیاز به اشاعه ندارد ولی افراز مستلزم حالت اشاعه است.

2- تفکیک تقسیم ملک بوده ولی افراز تقسیم ملک توام با تعیین حصه و سهام مالکین مشاع بوده.

3- تفکیک در اداره ثبت انجام می شود اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه صالح قابل طرح است.

4- در تفکیک مسامحه وجود دارد در حالی که در افراز اجبار وجود دارد.

5- در تفکیک، صورتجلسه تفکیکی صادر می شود. حال آنکه در افراز رای صادر می شود.

ماهیت الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

یک نوع دعوی ثبتی و ملکی می باشد که توسط خریداران در مرجع صالح و به طرفیت خوانده یا خواندگان، مطرح می گردد. هرگاه در تاریخ منعقد شده فی مابین طرفین در قرارداد اولیه، سازنده یا مالک متعهد از اقدامات اولیه انتقال سند که در فوق بدان اشاره گردید امتناع ورزد، خریدار ناچار به طرح دعوی در مراجع دادگستری خواهد شد. البته اخذ صورتمجلس تفکیکی دو مرحله ای بوده و علاوه بر مراجعه به مراجع قضایی نیاز به پیگیری از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک احداثی هم دارد.

اقدامات قضایی لازم برای اخذ صورتمجلس تفکیکی

خریدار در وهله اول می بایست موضوع دادخواست مورد نظر خود را تعیین نماید که در این مورد، تقاضای خوانده به اخذ صورتمجلس تفکیکی یا انجام تعهد متعهد در قرارداد، خواسته خریدار (خواهان) می باشد. نکته دیگر تقویم خواسته مالی می باشد چرا که این دعوی جز دعاوی مالی می باشد.

در اینجا لازم است تعریف مختصری از تقویم خواسته ارائه شود. مراد از تقویم خواسته، تعیین قیمت و ارزش گذاری بر خواسته مورد ادعا مطابق با وجه رایج کشور می باشد. این مبلغ یا توسط خواهان یا توسط مدیر دفتر دادگاه و یا با جلب نظر کارشناس تعیین می گردد. به منظور دستیابی به سه هدف:

تعیین مرجع صالح
مشخص شدن میزان هزینه های دادرسی
امکان یا عدم امکان تجدیدنظر خواهی نسبت به رای مرجع صادر کننده رای.

ثمره تقویم

ثمره تقویم جلوگیری از اتلاف وقت و هزینه بوده به شکلی که مطابق قوانین فعلی خواسته های زیر 5 میلیون تومان در صلاحیت شوراهای حل اختلاف و بیشتر از آن میزان، در صلاحیت مراجع دادگستری می باشد.

روند رسیدگی

نحوه رسیدگی به خواسته همانند سایر دعاوی حقوقی بوده و بعد از تعیین وقت رسیدگی و حضور طرفین یا نمایندگان یا وکلای آنان و ارائه ادله خود، قاضی مبادرت به صدور رای می نماید. در صورتی که بعد از طی شدن روند رسیدگی رای به سود خواهان صادر شود مهلتی برای الزام خوانده دعوی به منظور تهیه صورتمجلس تفکیکی و انجام امور تشریفاتی انتقال سند، داده می شود.

در صورت عجز از انجام این امور یا کوتاهی در انجام دستور دادگاه، شخص خواهان می تواند خود اقدام به اخذ صورتمجلس تفکیکی نماید. در این صورت، خوانده ملزم به پرداخت کلیه هزینه ها ی پرداختی و خسارت های ناشی از تعلل در انجام تکالیف قانونی، است.
اقدامات ثبتی لازم برای اخذ صورتمجلس تفکیکی

هرگاه خوانده یا شخص خواهان متصدی گرفتن صورتمجلس تفکیکی شوند، باید مدارکی به شرح ذیل آماده و به اداره ثبت اسناد و املاک مرتبط با ملک مراجعه کنند.

مدارک لازم جهت تفکیک ملک عبارتند از:

مراجعه به دفترخانه و اخذ برگ درخواست تفکیک.
ارائه برگ مزبور به اداره ثبت اسناد و املاک محل به ضمیمه نقشه تفکیکی
ارسال درخواست تفکیکی به بایگانی جهت پیوست پرونده و تسلیم آن به نماینده ثبتبررسی و تهیه نامه جهت ارسال نقشه به شهرداری برای تایید
مراجعه متقاضی به ثبت پس از گذشت دو ماه از تاریخ تسلیم نامه به شهرداری در صورت عدم وصول پاسخ از شهرداری جهت ادامه عملیات تفکیک
وصول پاسخ از شهرداری منضم به نقشه تایید شده
مراجعه متقاضی در روز مقرر و ارسال سوابق نزد مسئول مربوطه
تعیین نماینده و نقشه بردار به وسیله مسئول مربوطه جهت عزیمت به محل
تودیع فوق‌ العاده ماموریت و هزینه سفر نماینده و نقشه بردار
عزیمت نماینده و نقشه‌ بردار به محل، همراه متقاضی با در دست داشتن پرینت اولیه نقشه کاداستر از محل وقوع ملک
معرفی ملک توسط متقاضی و تشخیص حدود توسط نماینده و برداشت نقشه و ارزیابی به وسیله نقشه بردار
ترسیم نقشه تفکیکی و تنظیم برگ ارزیابی بوسیله نقشه بردار و تهیه صورت جلسه تفکیکی به وسیله نماینده و امضا آن به وسیله نقشه بردار و نماینده و متقاضی
ارائه گزارش نماینده و نقشه بردار به مسئول مربوطه منضم به صورت جلسه و نقشه تفکیکی
گواهی دفتر بازداشتی مبنی برعدم بازداشت
بررسی مسئول اداره و دستور به واحد کاداستر، جهت به روزرسانی نقشه های کاداستر و ثبت دفتر اندیکاتور و ارجاع به حسابداری جهت اخذ هزینه تفکیک
ارسال پرونده به حسابداری جهت محاسبه هزینه تفکیک
پرداخت هزینه تفکیک
کنترل و امضا صورتمجلس تفکیکی به وسیله مسئول مربوطه
صدور صورتمجلس تفکیکی و ارسال آن به دفترخانه مربوطه

ذکر چند نکته کاربردی در رابطه با صورتمجلس تفکیک

رعایت ماده 101 قانون شهرداری که مبنی بر اخذ تاییدیه شهرداری می باشد، الزامی است.
فقط املاک قابل افراز و تفکیک، قابلیت دارا شدن صورتمجلس تفکیکی را دارند.
گرفتن گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری، مقدم بر اخذ صورتمجلس تفکیکی می باشد.
در صورتمجلس، مالکیت اختصاصی املاک لحاظ نمی شود و ذکر حدود و مساحت و شماره ی بخش های مشترک و اختصاصی کفایت می کند.
تفکیک بر اساس دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها صورت می گیرد.

با توجه به ظرافت و پیچیدگی طرح دادخواست دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی همراه داشتن وکیل متخصص حقوقی در رسیدن به خواسته خویش امری اجتناب ناپذیر می باشد. گروه وکلای عدلجویان متشکل از تیمی مجرب و نخبه آماده ارائه کلیه خدمات مرتبط با اخذ صورتمجلس تفکیکی می باشد.