چگونه مال مشاع را بفروشیم؟

چگونه مال مشاع را بفروشیم؟ فروش مال مشاعی به دلیل اشتراک در مالکیت آن بین دو یا چند نفر، حسب مورد ممکن است بدون هیچ دردسری و یا با کمی دشواری و از طریق طرح دعوای افراز انجام شود.البته ممکن است که از نظر قانونی امکان تقسیم مال مشاعی وجود نداشته باشد.

مفهوم مال مشاع

قبل از هرچیزی بهتر است با مفهوم مال مشاع و مفروز آشنا شویم.به طور کلی منظور از مال مشاع،مالی است که دو یا چند نفر در آن شریک هستند به طوری که سهم هیچ کدام از شرکاء مشخص نیست و هر شریک در جزء به جزء مال سهیم است. مانند یک دانگ مشاع از شش دانگ یک زمین.البته به این اشتراک در ادبیات حقوقی ، اشاعه گفته می شود. دو دلیل عمده در ایجاد اشاعه ،ارث و عمل حقوقی می باشد. به عنوان رایج ترین عمل حقوقی نیز می توان به خرید و فروش(عقد بیع) اشاره نمود.

فروش مال مشاع

چگونه مال مشاع را بفروشیم؟ چنانچه قصد فروش مال مشاعی خود را دارید ابتدای امر باید به نوع این مال توجه داشت زیرا برای فروش و افراز برخی اموال ممنوعیت های قانونی وجود دارد.اما با توجه به این که اکثر اموال مشاعی،اموالی غیرمنقول مانند زمین،خانه و… هستند پس به عنوان آسان ترین راه حل پیشنهاد می شود که رضایت شرکای دیگر را برای تقسیم جلب کنید. در این حالت فقط کافی است بین شما و شرکائتان یک تقسیم نامه به شکل عادی تنظیم شود. اما اگر جزو افراد محافظه کار هستید حتی می توانید با مراجعه به دفترخانه ،تقسیم نامه را به شکل رسمی تنظیم نمایید.

  وکیل رفع تصرف عدوانی

چگونه مال مشاع را بفروشیم؟
اما در حالت استثنائی اگر بین شرکائتان شخص محجوری باشد مانند کودک،سفیه،مجنون که امکان تصرف عقلانی در امور مال خود را ندارند و یا غایب یعنی کسی که از حیات و مماتش هیچ اطلاعی نیست ، کمی کار سخت می شود یعنی حتی با وجود توافق شرکاء نیز نمیتوانید اقدام به تقسیم مال مشاعی نمایید و اگر چنین شود تقسیم نامه مذکور اصلا صحیح نمیباشد. چرا که به منظور رعایت مصلحت شرکای غایب یا محجورتان فقط دادگاه میتواند نسبت به تقسیم این مال مشاعی و حتی نحوه تقسیم آن تصمیم گیری نماید.

افراز مال مشاع

اما اگر توافق لازم مبنی بر تقسیم مال مشاع بین شما و شریک یا شرکائتان حاصل نشد،نگران نباشید زیرا قانون این اختیار را به هر شریک اعطاء نموده که برای تقسیم ملکش از طریق افراز اقدام نماید.
ب

ه طور کلی دو مرجع برای افراز وجود دارد یکی اداره ثبت و دیگری دادگاه است. البته در این جا اوضاع ثبتی ملک مشاعتان اهمیت ویژه ای دارد زیرا تعیین کننده مرجع رسیدگی کننده به افراز می باشد.پس اگر ملک مذکور سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نداشته باشد برای افراز آن حتما باید به دادگاه مراجعه نمایید که البته منظور همان دادگاه محل وقوع ملک می باشد. و اگر سابقه ثبتی داشته باشد (یعنی خاتمه جریان ثبتی )کافیست که توسط وکیل ملکی درخواست افراز را به اداره ثبت محل وقوع این مال مشاعی تقدیم کنید.
با توجه به این که اکثریت املاک سابقه ثبتی دارند پس می توان گفت در غالب موارد در خواست افراز را باید به اداره ثبتی که ملک مشاعی در آن حوزه ثبت شده،تقدیم نمود.

  نحوه الزام به فک رهن

تقاضای افراز مال مشاع از مرجع ثبتی

چگونه مال مشاع را بفروشیم؟ پس از تقدیم درخواست افراز، مرجع ثبتی مذکور قابل افراز بودن یا نبودن مال مشاعی تان را بررسی می نماید و چنانچه این مال طبق قانون قابلیت تفکیک را داشته باشد پس عملیات افراز در این مرجع ثبتی ادامه می یابد.بد نیست بدانید که برای هر ملکی شماره پلاک ثبتی وجود دارد که در سند مالکیت آن ملک نیز درج شده است از جمله فواید پلاک ثبتی این است که هر ملکی در اداره ثبت دارای پرونده ای می باشد و به نوعی این پلاک ثبتی را می توان آدرس و راه دسترسی سریع به پرونده مذکور دانست.

به طوری که با ارائه تقاضای افراز به واحد ثبتی محل وقوع مال مشاع،و در صورت حصول شرایط مذکور،نماینده اداره ثبت با استفاده از پلاک ثبتی به سراغ پرونده ثبتی ملک شما می رود. و پس از انجام بررسی های لازم پرونده را به نقشه بردار ثبت ارجاع می دهد و چنانچه مساحت ملک مشاعی به آن حد نصابی که طبق رویه اداره ثبت لازم است ،برسد پس نماینده ثبت به همراهی نقشه بردار و البته با دعوت از شما و دیگر شرکایتان در زمانی معین،از ملک مورد تقاضای افراز بازدید می نماید.

نقشه بردار نیز بعد از این بازدید اقدام به تهیه صورت مجلسی از وضعیت ملک مشاعی مینماید.لازم به ذکر است که این صورت مجلس را باید همه شرکاء امضاء نمایند. و در نهایت این نقشه بردار ثبت است که تصمیمش را در مورد قابل تقسیم بودن یا نبودن ملک اعلام می نمیاد.

  حق کسب و پیشه

بله متاسفانه این امکان وجود دارد که بعد از تحقیقات اداره ثبت مشخص شود که مال مشاعی شما قابلیت افراز را ندارد. در این مرحله نه تنها شما بلکه در هر شریک دیگر مال مشاعی میتواند ظرف ۱۰ روز نسبت به این تصمیم واحد ثبتی مبنی بر قابل افراز نبودن مال مشاع ،در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال اعتراض مطرح نماید.

مال مشاع غیرقابل افراز

اگر حتی با وجود اعتراض نیز در نهایت ملک مشاعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود پس اداره ثبت گواهی نامه ای مبنی بر عدم امکان افراز صادر نموده و به متقاضی ارائه می دهد زیرا در این صورت متقاضی افراد فقط میتواند با استفاده از گواهی مذکور به همراه سایر مدارک دست به دامان دادگاه شود.یعنی باید با مراجعه به دادگاه حقوقی حوزه ملک،دادخواستی مبنی بر درخواست فروش مال مشاعی را تقدیم دارد. و با وصول این دادخواست،دادگاه دستور فروش را صادر نموده و سپس پرونده اجرایی تشکیل می شود.در نهایت طبق قانون اجرای احکام مدنی و توسط مدیر اجرا نسبت به مزایده و فورش ملک مشاعی اقدام می شود.

افراز ملک فاقد سابقه ثبتی

اگر ملک مشاعی شما جزو موارد معدود فاقد سابقه ثبتی می باشد،در همان ابتدای امر باید به دادگاه عمومی محل وقوع ملکتان مراجعه نموده و تقاضای افراز مال مشاعی را نمایید.

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *