مطالبه اجور معوقه

مطالبه اجور معوقه : عدم پرداخت اجاره بها یکی از مسائل حقوقی متداول در خصوص ساختمان های استیجاری و قرادادهای اجاره است که اصولاً پیش از رسیدن به مراحل حقوقی و مطالبه از دادگاه، میان خود طرفین حل و فصل می گردد. با این حال اگر مسئله عدم پرداخت اجاره بها به یک مسئله جدی مبدل گردد و مستاجر به دلیل شرایطی خاص و یا بدون هیچ گونه دلیلی، حاضر به پرداخت دیون خود نسبت به موجر در قبال مال استیجاری نباشد موجر باید از طرق قانونی اقدام نماید چرا که پرداخت اجاره بها یکی از تعهدات مستاجر نسبت به موجر بوده و عدم انجام تعهد منجر به ایجاد مسئولیت حقوقی می گردد. در ادامه این مبحث را به عنوان یکی از مهم ترین مباحث حقوق مدنی و به صورت تفصیلی تشریح خواهیم نمود.

قانون مدنی در خصوص پرداخت اجاره بها چه می گوید؟

پرداخت اجاره بها به صورت مشخص و معین در ماده ۴۹۰ قانون مدنی مورد اشاره واقع شده است. قانون مدنی مهمترین و معتبر ترین قانون داخلی است که در کنار قانون روابط موجر و مستاجر و در راستای حل و فصل اختلافات ناشی از مال استیجاری و قراداد اجاره مورد توجه قرار می گیرد.
بند آخر این ماده در خصوص پرداخت اجاره بها می گوید:
– … مال الاجاره در مواردی که بین طرفین مقرر است تأدیه می گردد و در صورت عدم تعیین موعد، باید نقدا پرداخت گردد.
بر طبق این ماده قانونی مبلغ توافق شده باید در زمان معین و از جانب مستاجر به موجر پرداخت گردد. این توافق ممکن است مبتنی بر پرداخت اجاره به صورت ماهانه و یا سالانه باشد. هر چند طرفین می‌توانند با توجه به اصل حاکمیت اراده، شیوه دیگری را جهت پرداخت اجاره تعیین کنند. لازم به ذکر است کهاصل حاکمیت اراده در چارچوب قانون پذیرفتنی بوده و خارج از آن بی تاثیر است.

چگونه می توان اجور معوقه را مطالبه کرد؟

به مبلغی که به عنوان اجور معوقه و دیون قابل پرداخت از جانب مستاجر جمع شده اند نگاهی بیندازید! در صورتی که جمع آن ها به صورت کامل،۲۰ میلیون ریال و یا کمتر باشد باید دادخواست مطالبه اجور معوقه را در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک استیجاری مطرح کنید. اگر میزان مورد نظر بیشتر از۲۰ میلیون تومان باشد شما باید دادخواست مورد نظر را در دادگاه عمومی محل وقوع ملک مطرح نمایید.
برای این عمل باید یک دادخواست حقوقی و با موضوعیت مطالبه اجور معوقه تنظیم نموده و در بخش خواهان، نام و مشخصات خود و در بخش خوانده، نام و مشخصات مستاجر را ذکر کنید. دقت کنید که مطالبه اجور معوقه مبتنی بر اثبات عدم پرداخت اجاره از جانب شمما نخواهد بود چرا که امور منفی قابلیت اثبات ندارند و این خوانده یا همان مستاجر است که در زمان حضور در دادگاه و در صورت انکار دادخواست شما، باید پرداخت اجاره بها را اثبات کند و در غیر اینصورت محکوم به پرداخت آن خواهد شد.

اعسار مستاجر از پرداخت اجاره بها

اعسار فرد محکوم در دعاوی مالی یکی از مهم‌ترین مسائلی است که در بسیاری از دعاوی داخلی مطرح می گردد. در صورتی که مستاجر دادخواست خود مبنی بر اعسار نسبی و یا اعسار مطلق از پرداخت اجاره بها را به دادگاه تقدیم نماید و دادگاه نسبت به این مورد حکم مطلوب مستاجر را صادر کند موجر حق فسخ اجاره نامه را خواهد داشت و مطالبه اجور معوقه هرچند به تاخیر خواهد افتاد اما از ذمه مستاجر ساقط نخواهد شد. ممکن است دادگاه به دنبال پذیرش حکم اعسار نسبی، پرداخت اجور معوقه را تقسیط کند.

عدم پرداخت اجاره بها و حکم تخلیه ملک

حکم تخلیه ملک استیجاری یکی از حقوقی است که قانون در راستای دفاع از حقوق موجر و در راستای تضمین اجرای تعهدات مستاجر تصویب نموده است. طبق این قانون در صورتی که مستاجر به مدت سه بار اعم از متوالی و یا متناوب از پرداخت اجاره بها خودداری ورزد موجر می تواند نسبت به دریافت حکم تخلیه ملک استیجاری اقدام نماید. در این صورت نیز به مجرد تخلیه ملک که تعهد مستاجر نسبت به پرداخت اجور معوقه ساقط نمی گردد و وی همچنان نسبت به پرداخت آنها مشغول الذمه خواهد بود.
نکته ای که باید در این خصوص به آن اشاره کنیم عدم امکان صدور دستور فوری تخلیه ملک است چرا که صدور دستور فوری در خصوص تخلیه ملک صرفا برای عدم تخلیه ملک استیجاری پس از پایان مدت اجاره نامه بوده و مشمول دیگر شرایط مقرر شده برای حکم تخلیه ملک نمی گردد.

تفاوت مطالبه اجور معوقه با مطالبه اجرت المثل مال استیجاری

اجور معوقه به اجاره‌بهایی اشاره دارد که در قرارداد اجاره و به صورت کاملاً حقوقی و قانونی تنظیم شده است. در این صورت عدم پرداخت مال الاجاره توسط مستاجر حق موجر بر ارائه دادخواست مبنی بر مطالبه اجور معوقه را ایجاد می‌کند اما اگر تاریخ قرارداد اجاره گذشته باشد و موجر همچنان در ملک مورد نظر ساکن باشد بی‌آنکه نسبت به تمدید قرارداد مورد نظر اقدام نماید و یا اینکه مال مورد نظر را بدون رضایت صاحب ملک و به صورت عدوانی یا به صورت غصبی تصرف کرده باشد برای مدت زمانی که ملک را در اختیار داشته ملزم به پرداخت اجرت المثل خواهد بود.
میزان و مبلغ اجرت المثل توسط کارشناسان رسمی دادگستری و یا با توافق طرفین تعیین می گردد. نظریه کارشناس نیز پس از مراجعه حضوری به ملک استیجاری و بررسی شرایط موجود تنظیم می گردد. ارائه دادخواست در خصوص آن مشمول موضوع مطالبه اجرت المثل خواهد بود که با مطالبه اجور معوقه متفاوت است.