مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی

مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی:سند چیست؟ طبق تعریف قانون مدنی از این در ماده ۱۲۸۴، سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام اثبات یا دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.

با توجه به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی و تعریف این ماده از سند رسمی، سند رسمی عبارت است: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی که در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی هستند.

از نگاه قانون مدنی و مفاد مواد آن عقودی که مطابق قانون به شکل صحیح واقع شده باشند، بین طرفین آن لازم الاتباع است و آن ها باید به مفاد آن قرارداد تابع و وفادار باشند مگر در مواردی که آن عقد به رضای طرفین اقاله یا به هر علت قانونی فسخ شود.

به بیان قانون مدنی قراردادها نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن مفاد قرارداد تصریح شده است ملزم می نماید بلکه آن ها را به کلیه نتایج و ثمراتی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل شده یا دلالت کند یا سرایت داشته باشد و شناخته شده آن است ملزم می کند و آن را به منزله ذکر در قرارداد قلمداد می کند. مواد ۲۱۹ ، ۲۲۰ و ۲۲۵ قانون مدنی به تفصیل حکایت از این موضوع دارند.

مطابق مفاد مواد قانونی قانون ثبت، در قراردادهایی که طبق عرف و یا قانون باید برای مبیع سند رسمی تنظیم شود فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی برای خریدار است و ذکر نشدن این موضوع در سند موجب اسقاط تکلیف فروشنده نسبت به خریدار نخواهد بود و فروشنده همچنان ملزم به تنظیم سند رسمی است.

طرح دعوا

نکته بسیار مهم آن است که  صورت عدم حضور فروشنده در دفترخانه برای تنظیم سند خریدار در تاریخ مقرر یا معمول آن، خریدار می‌ تواند با حضور در دفترخانه رسمی گواهی عدم حضور فروشنده را اخذ کند.

با این عنوان که فروشنده به عنوان مالک رسمی فعلی مورد معامله، بدون داشتن هیچ علت و عذری موجه از حضور در دفترخانه مبنی بر تنظیم سند رسمی برای وی امتناع ورزیده است.

در صورت عدم حضور فروشنده در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی مالکیت خریدار، خریدار میتواند قبل از طرح و ثبت دادخواست و اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مرجع قضایی، اظهارنامه ای رسمی از طریق دادگاه تنظیم کند.

مبنی بر اینکه فروشنده را در محل و تاریخ مقرر به دفترخانه اطلاع و اظهار کرده و به نوعی وی را دعوت به الزام به این عمل کند. البته این موارد در صورتی است که در قول نامه یا مبایعه نامه، تاریخ و محلی مشخص برای تنظیم سند رسمی تعیین نشده باشد.

در این مرحله خواهد بود که اگر باز هم فروشنده حاضر به حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی نشد می توان اقدام بر طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه صالح قضایی را از وی داشت.

البته در برخی موارد و در بعضی از قراردادها وجه التزامی مبنی بر اینکه اگر فروشنده اقدام به تنظیم سند رسمی مالکیت خریدار نکرد پیش بینی می شود. فروشنده در این صورت مخیر خواهد بود که یا وجه التزام را بپردازد یا اینکه مبادرت به تنظیم سند رسمی در دفترخانه کند.

موانع طرح اقامه دعوا

این نکته را باید در مشاوره حقوقی الزام دبه تنظیم سند رسمی  ذکر داشت در مورد اموال مرهونه نمی‌توان در مرحله اول اقدام به طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه را داشت .

چراکه قبل از آن باید در مرحله اول، فک رهن مورد معامله را از دادگاه خواستار باشد. صورتی که فک رهن توسط دادگاه انجام شد بعد از آن است که می توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را برپا کرد.

البته در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد و تعارضی میان مالک اصلی و خریدار فعلی به وجود آید، خریدار می‌تواند با طرح شکایت فروش مال غیر از وی در دادگاه شکایت کند.

در این مورد نیز الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی غیر قابل امکان است، چرا که فروشنده در اصل مالک آن مال نبوده و اصلا آن مال را در تملک نداشته است تا حال اقدام به انتقال مالکیت خود به دیگری کند.

نکته دیگر در این باب مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی با توجه به قانون شهرداری ها این است و لازم است بدانیم که تنظیم سند رسمی برای آپارتمان ها نیز همانند تنظیم سند برای سایر املاک است. با این تفاوت که در این مورد خاص برای اقامه صحیح این گونه دعاوی در دادگاه ها باید به اخذ پایان کار املاک مورد نظر اقدام شده باشد. در غیر این صورت دعوا قرار رد دعوا را صادر خواهد کرد.

اقدامات پیش نیاز دادگاه در مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی

احراز و اثبات مالکیت خوانده از طریق استعلامات اداره ثبت اسناد

احراز تادیه ثمن توسط خریدار

احراز انجام معامله و وقوع قرارداد به شکل صحیح و قانونی آن با بررسی اسناد آن و قراین.

انجام هرگونه تحقیق و اقدامات لازم درباره عین معامله در جهت تعیین تکلیف وضعیت حقوقی آن و… .

دادگاه صالح برای رسیدگی

نکته قابل توجه در مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی در رابطه با دادگاه صالح به رسیدگی آن است که خواهان باید دعوای خود را مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی در صورت اینکه مال مورد نظر غیرمنقول باشد در حوزه قضایی محل مورد وقوع ملک اقامه کند.

زیرا در مورد اموال غیرمنقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است مگر اینکه طرفین معامله حوزه ی قضایی دیگری را برای رسیدگی به دعوای معامله خود به تراضی انتخاب کرده باشند.

لازم به ذکر است اگر آن مال از نوع منقول باشد خواهان باید در محل اقامتگاه خوانده مبادرت به این کار کند. به این نکته نیز باید توجه داشت که الزام به تنظیم سند رسمی برای خریدار برعهده مالک ثبتی مال می باشد.

اجرای حکم قطعی دادگاه

پس از صدور حکم قطعی مبنی بر الزام فروشنده بر تنظیم سند رسمی برای خریدار و دریافت حکم اجرا از دایره اجرا احکام مدنی، پس از به ابلاغ رسیدن اجرای این حکم به فروشنده وی به مدت ده روز فرصت خواهد داشت تا اقدام بر تنظیم سند رسمی کند.

اما باز با این حال فروشنده اقدام بر انجام این عمل نکرد و هیچ گزارشی از سوی دفترخانه به دایره اجرا احکام مبنی بر انجام تنظیم سند رسمی توسط فروشنده ارسال نشد ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی به صراحت به این موضوع اشاره دارد که: هرگاه مالک ثبتی مال باز هم حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را به اجبار در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار به امضا خواهد رساند.

با توجه به کلیات ماده ۳۶۲ قانون مدنی باید خاطر نشان کرد که موضوع تحویل تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی مجزا محسوب می‌شود و از آثار و تبعات حکم الزام به تنظیم سند نمی باشد تا در ضمن آن حکم فروشنده را ملزم به تحویل و تسلیم عین به خریدار کنیم. چرا که طرح دعوی تحویل مال غیرمنقول، در واقع نوعی طرح دعوی در موضوع خلع ید محسوب می‌شود و به کل با این موضوع تفاوت دارد. با این اوصاف و شرایط موجود برای صدور حکم به الزام تنظیم سند رسمی برای خریدار که از الزامات صدور آن است، در هر صورت باید وجود رابطه مالکیت بر مال توسط فروشنده توسط دادگاه مربوطه برای صدور رای محرز گردد.

مراحل اقدام

امروزه اقامه و طرح دادخواست به شکل الکترونیکی در سامانه ثنا انجام می شود. در صورت استفاده از وکیل او می تواند از این طریق اقدام به ثبت دادخواست نماید و بعد از این مرحله باید برای تعیین دادگاه و ادامه این فرآیند به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرد.