الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی : یکی از چالش هایی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک، خریداران را با مشکل مواجه می‌کند، خودداری فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است.
این نقض تعهد در حالی است که غالباً فروشنده درصد بالایی از ثمن( قیمت یا بهای مال مورد معامله) معامله را دریافت نموده است و بعضاً به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود خودداری می‌کند.
باید گفت: بر اساس ماده 190 قانون مدنی، یکی از شرایط اساسی برای صحت هر معامله، قصد و رضای طرفین می‌باشد؛ اما گاه مواردی پیش می‌آید که افراد به میل و رضای خود اقدام به انجام تعهداتی که در قبال دیگران بر عهده گرفته اند نمی‌نمایند؛ لذا مقنن برای چنین مواردی با استناد به قاعده «الحاکم ولی الممتنع» به متعهد له این امکان را داده تا با توسل به نیروی مراجع قانونی، بتواند نسبت به استیفای حقوقی خود اقدام نماید. در ادامه با وکیل ملکی گروه حقوقی عدل جویان همراه باشید…

 الزام به تنظیم سند رسمی

ماده 220 ق. م. مقرر می دارد

«عقود نه فقط متعاملین را بر اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم می باشند.»

بنابراین با توجه به این ماده، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان دعوایی است که در آن ذینفع با طرح دعوی به طرفیت شخص مقابل الزام او را به حضور در دفتر اسناد رسمی و امضاء سند انتقال به موجب مفاد قرارداد می‌خواهد؛ حال چه این تعهد به صراحت در قرارداد درج شده باشد و چه به موجب عرف و عادت و قانون آن امر جایز باشد.

اطلاعات بیشتر در : مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی

بنابراین بایع بر اساس عرف و عادت و همچنین مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم ذکر آن در عقد موجب برائت بایع نخواهد بود.
در نتیجه به نظر می رسد که در قرارداد هایی که عرفاً و قانوناً باید برای مبیع سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در عقد قید شده باشد و چه قید نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی است.

اثر عدالت معاوضی در دعوای الزم به تنظیم سند رسمی

نکته قابل توجه در الزام به تنظیم سند رسمی این است که یكي از پیامدهای اساسی و بنیادین قبول عدالت معاوضي در دعاوي حقوقي، اين است كه در دعواي الزام فروشنده به تنظيم سند رسمي انتقال، درصورتي الزام فروشنده، وجه حقوقي دارد كه خريدار ثمن را به طور کامل پرداخت نموده باشد، يا عذر قابل قبولی مانند موجل بودن ثمن، براي عدم پرداخت آن داشته باشد، درغير اين صورت دعواي او باشكست مواجه مي‌گردد. زيرا خريداري كه به تعهدات قانوني و عرفی خود در مقابل فروشنده عمل نكرده باشد، نمي‌تواند الزام بايع به تعهدات قانوني اش را درخواست نمايد.

صحنه روابط تجاري و اقتصادي مملوء از حقوق و تكاليف متقابل طرفين است.هرحقي در برابر يك تكليف است، وقتي فرد به تكليف اش عمل نمود براي او حق ايجاد مي‌شود و همچنين وقتي يك حق براي ذيحق بوجود آمد، تكليف براي طرف مقابل ايجاد مي‌شود.

منطق موازنه درعقود معاوضي ازجمله بيع، اقتضاي اين مطلب را دارد كه حقوق بايع و مشتري دريك كفه ترازو باشد.

وقتي بايع سند رسمي را امضاء كند، درحالي كه مشتری ثمن را پرداخت نكرده است، كفه تعادل اين حقوق درهم مي ريزد.
كفه حقوق مشتري پر و كفه حقوق بايع خالي می ماند. درعمل عقلاء تا وقتي ثمن را تمام و کمال دريافت ننموده اند، نسبت به انتقال رسمی ملك خويش اقدام نمي‌كنند.

اين معادله درطرف ديگر نيز صادق است؛ يعني وقتي بايع به تعهد خويش مبني بر تحويل و تسليم مبيع عمل ننموده باشد، حق الزام خريدار به تاديه ثمن و امضاي سند رسمي انتقال را ندارد.

بعنوان نمونه فروشنده ای كه در قراردادپيش فروش يك واحد مسكوني (كه ازنظرحقوقي در قالب بيع استصناع توجيه مي‌گردد ) موظف به ساخت و تحويل 244 متر با بهترين مصالح ساختماني در قبال خريدار شده است، چنانچه ملك را با مصالح نامرغوب و كمتر ازمتراژ تحويل دهد و به هيچ طريقي رضايت خريدار را جلب نكند، نمي‌تواند الزام خريدار به امضاي سند رسمي را درخواست نمايد.

به همين جهت آراي بسياري از محاكم حقوقي مشاهده مي‌گردد كه در دعواي خريدار به طرفيت بايع به خواسته الزام بايع به تنظيم سند رسمي انتقال، الزام بايع را « منوط و مشروط به پرداخت مابقي ثمن» مي‌نمايند و اجراي احكام را مكلف مي‌نمايند تا مابقي ثمن را دريافت وسپس به نيابت از بايع ممتنع از امضاي سند، آنرا امضاء نمايد. جهت دریافت مشاوره رایگان از وکیل الزام به تنظیم سند رسمی گروه حقوقی عدل جویان تماس حاصل فرمایید.

اتخاذ اين رويه كه نماينده دادگاه به نيابت از بايع سند را امضاء مي‌نمايد به استناد قاعده «الحاكم ولي الممتنع» مي باشد .

مطابق اين قاعده چنانچه شخصي ازايفاي تعهدش خودداري كند و الزام او موثر واقع نشود، حاكم به جاي شخص امتناع كننده، تعهد را انجام مي‌دهد. اين اثر در ماده 273 ق.م نيز پذيرفته شده است. طبق اين ماده چنانچه متعهدله از دريافت مورد تعهد خودداري نمايد، متعهد با تحويل آن به حاكم و توديع در صندوق دادگستري برائت ذمه حاصل مي‌كند وحاكم به نمايندگي از متعهدله ممتنع، مورد تعهد را قبض مي‌نمايد .
برای کسب مشاوره حقوقی با شماره 44386581-021 تماس بگیرید و با بهترین وکیل تهران در مسئله و مشکل حقوقی خود مشورت کنید.