آیا فروش ملکى که در رهن بانک است، امکان پذیر است؟

آیا فروش ملکى که در رهن بانک است، امکان پذیر است؟

معاملات مالک نسبت به مال مرهونه و حقوق مرتهن

‌مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم‌ایجاد می‌نماید که می‌توان ازمحل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه درصورتی که منافی حق مرتهن‌باشد نافذ نخواهد بود، اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه بنا به مراتب مذکور در جائی که بعد از تحقق رهن،مرتهن مال‌ مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با‌حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست.

ماده ۷۹۳ قانون مدنی موید این موضوع می باشد: راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.

با توجه به این ماده قانون مدنی تصرف در اموال را می توان به دو دسته تصرف در اموال منقول و غیر منقول تقسیم کرد : ۱- تصرفات ناقل مثل بیع در مورد اموال منقول دسترسی مردم به مال مرهون را دشوار می کند و غیر نافذ است. بند (ه) ۲۰۴ قانون دریایی نیزموید همین مطلب است.

۲- تصرفات ناقل در مورد اموال غیر منقول هم طبق نظر مشهور مواد ۵۷ ق.ا.ا.م و ۲۲۹ قانون امور حسبی و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور غیر نافذ است در نتیجه فروش یا انتقال سرقفلی عین مرهونه منوط به اذن مرتهن است.

از نظریات مشهور می توان به مسئله ۱۹ کتاب رهن امام خمینی (ره) در باب تصرف در مال نیز به اختصار اشاره داشت : ‏‏تصرف در رهن برای راهن جایز نیست، مگر این که با اذن مرتهن باشد؛ چه‏‎ ‎‏تصرف ناقل عین باشد مانند بیع یا ناقل منفعت آن باشد مانند اجاره یا این که تصرف فقط‏‎ ‎‏به واسطۀ انتفاع از آن باشد، گرچه ضرری به آن نرساند. البته اگر تصرّفی باشد که به نفع رهن است در صورتی که با مانند این تصرف، از‏‎ ‎‏اختیار مرتهن بیرون نرود، بعید نیست که جایز باشد مانند آب دادن درخت ها وعلف دادن‏‎ ‎‏چهارپا و مداوا کردن آن و مانند این ها. پس اگر در رهنی که جایز نیست تصرف در آن با‏‎ ‎‏تصرّفی که سبب نقل ملک نیست، تصرف نماید گناه کرده است، ولی چیزی بر آن مترتب‏‎ ‎‏نیست، مگر این که آن را تلف کند که در این صورت قیمت آن بر او لازم است و قیمت،‏‎ ‎‏رهن می باشد. و اگر با بیع یا اجاره یا غیر این ها از نواقل (اسباب و عقود نقل دهندۀ ملک)‏‎ ‎‏تصرف کند، بر اجازه مرتهن توقف دارد؛ پس در مثل اجاره، با اجازه صحیح می شود و‏‎ ‎‏رهن بودن آن به حال خودش باقی می ماند، بر خلاف بیع که با اجازه صحیح می شود ولی‏‎ ‎‏رهن بودن آن باطل می شود، چنان که در صورتی که مرتهن از قبل اذن داده باشد، به مجرد‏‎ ‎‏تحقق بیع، رهن باطل می شود.‏

‏با نظر بر مسئله ۱۹ کتاب رهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی استفاده می شود که راهن حق ندارد تصرف منافی با حق مرتهن درعین مرهونه بنماید مگر با اذن مرتهن و در صورتی که مرتهن اذن بدهد تنها در محدوده ی اذن مجاز به تصرف است مثلا اگر مرتب اجازه انتفاع داد راه نمی تواند مورد رهن و اجاره بدهد یا اگر اجازه اجاره داد نمی تواند آن را بفروشد و اگر اجاره داد و یا آن را فروخت متوقف بر اجازه مرتهن است. اگر تصرف منافی با حقوق مرتهن نباشد آن معامله نافذ و صحیح است.

مطلبی دیگر را نیز می‌توان با اشاره به ماده ۲۱۹ قانون مدنی ذکر کرد: عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است… .

در خصوص مال مرهونه وضع نیز بدین منوال است؛ چنانچه مالک مال را به خریدار واگذار نماید خریدار قائم مقام فروشنده در برابر رهن گیرنده (مرتهن) می‌شود به طریقی که مرتهن می تواند در صورتی که بدهی وام گیرنده پرداخت نشود حقوق خود را بر مال مرهونه اعمال نماید. خریدار نیز اگر نا آگاه به مرهون بودن مال باشد طبق قواعد عمومی قراردادها دارای حق فسخ و خیارعیب در معامله ی خود با مالک میباشد.

99f786d4-2e4c-49c1-9222-2ec194d98b1a
8b4c5a21-c24d-427f-b429-c2e55349ace0

مراحل اقدام

امروزه اقامه و طرح دادخواست به شکل الکترونیکی در سامانه ثنا انجام میشود. در صورت استفاده از وکیل او میتواند از این طریق اقدام به ثبت دادخواست نماید و بعد از این مرحله باید برای تعیین دادگاه و ادامه این فرآیند به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرد.

موسسه ی حقوقی عدل جویان آمادگی پذیرش وکالت و ارائه مشاوره در زمینه دعاوی مالی و ملکی به شما متقاضیان محترم را با افتخار دارد.

بازگشت به صفحه اصلی
گروه وکلای عدل جویان
آدرس: تهران، آریاشهر، بین فلکه اول و دوم صادقیه، ابتدای شهدای صادقیه جنوبی، جنب رستوران پاییز، پلاک ۴۱، طبقه ۴
تلفن تماس: ۰۲۱۴۴۳۸۶۵۸۱
قبول پرونده های قضایی، حقوقی و کیفری توسط وکلای متخصص
مشاوره حقوقی تلفنی، حضوری و آنلاین
تنظیم لایحه و دادخواست
www.adljooyan.com
44386581
ورود اعضاء