مشاوره حقوقی عقد اجاره به شرط تملیک

مشاوره حقوقی عقد اجاره به شرط تملیک

هر آنچه به مشاوره حقوقی عقد اجاره به شرط تملیک باید بدانیم؟

در خصوص مشاوره حقوقی اجاره به شرط تملیک در ابتدا لازم است به معرفی اجمالی این عمل حقوقی بپردازیم:

مواد ۵۷ الی ۶۵ آیین نامه قانون عملیات بانکی بدون ربا تماما اختصاص به موضوع اجاره به شرط تملیک دارد. در سیستم بانکداری کشور قانون گذار در ماده ۱۲ همین قانون یکی از شیوه های اعطای تسهیلات یا تخصیص منابع اعتباری را اجاره به شرط تملیک دانسته شده است.

لازم به ذکر است که عقد اجاره به شرط تملیک ماهیتی مختلط میان عقد اجاره و عقد بیع با توجه به نظرات مختلف تخصصی دارد و از نگاهی طبق این دیدگاه ها این عقد، عقد اجاره است و طبق نگاهی دیگری ماهیتی از جنس عقد بیع دارد.

با توجه به برداشت مفهومی از مواد مذکور میتوان این امر را یافت که این مواد، طبق تئوری عقد اجاره تنظیم گردیده اند و عقد اجاره ای که ما بین طرفین منعقد می شود و شرط تملیک که ضمن این عقد ذکر می شود عقد اجاره وجهه ی اصالت در عقد را در خود می بیند و شرط ضمن عقد یا همان شرط تملیک جنبه تبعی و فردی پیدا می کند و رابطه این دو در عقد رابطه ی اصل و فرع برقرار می شود.

ویژگی های عقد اجاره ی به شرط تملیک

از ویژگی های این عقد می توان به معوض بودن و تملیکی بودن و لازم الاتباع بودن و موقتی بودن و کتبی بودن اشاره داشت. لازم به ذکر است که چون ماهیت این عقد اجاره می باشد، حقوق و تکالیف طرفین همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره خواهد بود که در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر پیش بینی شده است.

حقوق و تکالیف طرفین در عقد اجاره به شرط تملیک

حقوق موجر) اگر مستاجر اقساط اجاره بها بهای عین مستاجره را در مواعد مقرر پرداخت نکند، موجر حق دارد عقد را فسخ کند و به تبع فسخ قرارداد احقاق شرط تملیک ملغی شود. نتیجه این اقدام این امر خواهد بود که موجر در برخی فروض، می تواند تخلیه عین مستاجره را نیز از مستاجر خواستار باشد.

اگر مستاجری ورشکست شود، موجر محق این را دارد که عین مستاجره را از اموال وی مطالبه کند ، بی آن ­که از لحاظ قانون در لیست طلبکاران ورشکسته قرار بگیرد. انگار که ماده ۵۲۹ قانون تجارت که اموال امانت در دست تاجر را قابل استرداد می داند، شامل مورد همین بحث می باشد.

تکالیف موجر) موجر طبق قانون وظیفه دارد عین مستاجره را بدون هیچ عیب و نقصی در موعد مقرر به مستاجر تسلیم کند. نکته ی دیگر آن نیز این است که عین مستاجره باید از جمله املاک طلق موجر بوده و تا آخر مدت قرارداد اجاره نیز چنین بماند.

با توجه به ماده ۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده موجر بوده، مگر آنکه شرط خلاف آن شده باشد و یا عرف بر خلاف آن نافذ باشد.

- موجر وظیفه دارد از هرگونه اقدام و تصرفاتی که با بهره برداری از عین مستاجره در تنافی است و یا آن ها خلاف مقتضای دات عقد اجاره باشد در قبال مستاجر خودداری کند.

موجر مکلف است پس از قیام مستاجر به شروط قرارداد، مال را به وی منتقل کند.

موجر مکلف است هزینه های انتقال، همچون مالیات و عوارض و حق ثبت در دفاتر اسناد رسمی را با استفاده از ملاک ماده ۳۸۱ قانون مدنی پرداخت کند. مگر آن­که شرط برخلاف آن در ضمن عقد موجود باشد.

2f08c326-6b40-47b8-8fb1-9b35fe7df399
7a5dffbb-e1c4-4ae8-b552-b95c83ff9a53

حقوق مستاجر) مستاجر براساس قرارداد اجاره حق دارد عین مستاجره را بدون عیب یا نقصانی تحویل بگیرد و از منافع آن در مدت اجاره به جز تصرفاتی که غیر قانونی بوده و خلاف مقتضای اجاره باشد بهره برداری کند.

با توجه به ماده ۴۸۵ قانون مدنی مستاجر این حق را دارد که مال را در مدتی که تحت تصرف دارد به منظور تعمیر در اختیار ثالث قرار دهد.

ماده ۴۶۰ قانون مدنی متوجه این موضوع است که چون عقد اجاره به شرط تملیک متضمن تملیک مال الاجاره در پایان مدت اجاره است، مستاجر حق دارد مانع از تصرفات ناقله مالک نسبت به مال مورد اجاره شود چراکه شرط تملیک ضمن عقد، مالکیت مالک را از حالت آزاد خارج کرده و توانایی انتقال به غیر در چارچوب عقود بیع از وی سلب می شود. در بحث عقود بیع عقد بیع شرط نیز چون عقد اجاره به شرط تملیک از این قاعده مستثنی نیست.

تکلیف مستاجر) مستاجر وظیفه دارد اقساط اجاره بها را در مواعد مقرر پرداخته و به شروط قرارداد عمل کرده و وفادار باشد.

با توجه به ماده ۴۹۰ قانون مدنی عین مستاجره یا همان مال در دست مستاجر در دست مستاجر امانت است و چنانچه در نگهداری آن تعدی و تفریط کند ضامن جبران خسارات وارده بر عین خواهد بود.

طبق ماده ۴۹۲ قانون مدنی مستاجر باید از عین مستاجره در همان مواردی که در عقد جهت تصرف یا بهره برداری مجاز است تصرفات داشته باشد. تخلف از این امر چنان­چه منع وی امکان پذیر نباشد، موجب حق فسخ برای موجر خواهد بود.

34e32e0a-3575-4291-89be-f8cada33a30d
d05c8092-2f40-494a-8019-b84a3f456d8f

اتمام زمان عقد اجاره به شرط تملیک

خاتمه یافتن قرارداد اجاره به شرط تملیک، که از عقود زمان دار است، به صورت های گوناگون متصور است:

در صورتی که مدت اجاره منقضی شده باشد و مستاجر به شروط مورد توافق عقد عمل کرده باشد و همچنین اقساط اجاره بها را به موقع پرداخته باشد، بسته به مفاد قرارداد و شروط ضمن آن، اعم از اینکه شرط تملیک از نوع شرط فعل باشد یا شرط نتیجه، عین مستاجره به مالکیت مستاجر وارد می آید و عقد اجاره خاتمه پیدا می کند و در نهایت مستاجر مالک عین مستاجره می شود .

در صورتی­ که مدت اجاره سپری شده باشد ولی مستاجر به وظایف خویش ناشی از شروط مورد توافق عمل نکرده باشد، موجر حق دارد عین مستاجره را استرداد کرده و عقد مذکور را فسخ کند.

اتمام زمان عقد اجاره نیز ممکن است بر اثر فسخ در ضمن مدت اجاره صورت پذیرد.

مراحل اقدام

امروزه اقامه و طرح دادخواست به شکل الکترونیکی در سامانه ثنا انجام میشود. در صورت استفاده از وکیل او میتواند از این طریق اقدام به ثبت دادخواست نماید و بعد از این مرحله باید برای تعیین دادگاه و ادامه این فرآیند به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرد.

با این حال برای انعقاد قراردادهایی چون اجاره به شرط تملیک می توانید از مشاوره حقوقی موسسه حقوقی عدل جویان با استفاده از وکلای جوان و نخبه بهره بگیرید. موسسه ی حقوقی عدل جویان آمادگی پذیرش وکالت و ارائه مشاوره در زمینه دعاوی ملکی به شما عزیزان را با افتخار دارد.

بازگشت به صفحه اصلی
گروه وکلای عدل جویان
آدرس: تهران، آریاشهر، بین فلکه اول و دوم صادقیه، ابتدای شهدای صادقیه جنوبی، جنب رستوران پاییز، پلاک ۴۱، طبقه ۴
تلفن تماس: ۰۲۱۴۴۳۸۶۵۸۱
قبول پرونده های قضایی، حقوقی و کیفری توسط وکلای متخصص
مشاوره حقوقی تلفنی، حضوری و آنلاین
تنظیم لایحه و دادخواست
www.adljooyan.com
44386581
ورود اعضاء