مشاوره حقوقی اقامه دعوای دستور تخلیه مال الاجاره

مشاوره حقوقی اقامه دعوای دستور تخلیه مال الاجاره

آنچه به مشاوره حقوقی اقامه دعوای دستور تخلیه مال الاجاره باید بدانیم؟

در خصوص مشاوره حقوقی اقامه دعوای دستور تخلیه مال الاجاره در ابتدا لازم است به معرفی برخی تعاریف بپردازیم:

اجاره چیست؟ اجاره در لغت عبارت است از ملک یا مالی را به مدت معینی در اختیار کسی گذاشتن در برابر دریافت ‌بهای تعیین‌شده.

دستور تخلیه فوری حکمی است که موجر با ارائه دادخواستی به شورای حل اختلاف دریافت می‌کند.

گاهی اوقات به دلایل ذیل موجر خواستار صدور دستور تخلیه عین مستاجره را از دادگاه خواستار می شود. این دلایل وجاهت قانونی و صحیح نیز به طرح این گونه دعاوی در مراجع قضایی می بخشد :

انقضای مدت زمان اجاره

الزام خوانده به پرداخت اجاره بهای معوقه در صورتی مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را به موجر پرداخت نکرده باشد.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

صدور حکم بر تخلیه و تحویل مورد اجاره از لحاظ مرکز فساد قرار دادن آن

تقاضای الزام به تعمیرات اساسی مورد اجاره

تقاضای تخلیه به علت تعدی و تفریط خوانده مستاجر

تقاضای تخلیه به علت تغییر نحوه استفاده از عین مستاجره

تقاضای الزام خوانده به تخلیه عین به دلیل انتقال منافع و حق کسب و پیشه وتجارت و یا انتقال منافع مورد اجاره به ثالث توسط مستاجر در صورتی که درعقد الاجاره از داشتن این حق مسلوب شده باشد.

و… .

دو فرض را می توان برای انواع قراردادهای اجاره متصور داشت:

۱- عقود اجاره عادی

۲- عقود اجاره رسمی

صدور حکم دستور تخلیه عقود اجاره عادی

هر قراردادی که در دفترخانه رسمی اسناد ثبت نشده باشد از نوع سند و قرارداد عادی محسوب خواهد شد. برای این گونه اسناد و عقود نیز می‌توانیم دستور تخلیه ملک را از دادگاه صالح اخذ کنیم.

نکته) این حکم و دستور برای آن دسته از قراردادهای اجاره ی غیر رسمی البته از لحاظ ثبتی که در دفترخانه‌ اسناد رسمی تنظیم‌ نشده‌اند و توسط موجر و مستأجر به صورت عادی و دستی تنظیم شده باشند، مطابق ماده دوم قانون روابط موجر و مستاجر در صورتی لازم الاجراست و صادر می شود که عقد اجاره فی ما بین موجر و مستاجر در دو نسخه به شکل مکتوب تنظیم شده باشد و دارای امضای دو نفر شاهد و عادل و مورد اعتماد طرفین باشد.

صدور حکم دستور تخلیه عقود اجاره رسمی

بعد از طی شدن فرآیند صدور رای در احکام صادر شده در عقود اجاره ای که ثبت رسمی شده اند٬ در صورتی که دستور تخلیه توسط دادگاه صادر شود، بعد از آن موجر می تواند از دفترخانه‌ ای که قرارداد اجاره را به شکل رسمی ثبت کرده است، نامه اجرائیه تخلیه مال الاجاره را دریافت کند. بعد از گذشت مدت زمان مهلت ده روزه اعتراض به اجراییه اگر مستاجر اقدام به تخلیه نکند مستاجر را می توان به تخلیه مجبور کرد.

مرجع رسیدگی به دعوا

مطابق ماده نهم قانون شوراهای حل اختلاف رسیدگی به تمامی‌ دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به‌ جز دعاوی مربوط به سرقفلی، در صلاحیت شوراهای حل اختلاف می باشد. مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه مال الاجاره در بحث املاک مسکونی در حوزه وظایف شورا های حل اختلاف قرار دارد و آنجاست که به گونه دعاوی رسیدگی می شود. اما در بحث املاک تجاری دادگاه های حقوقی و عمومی صلاحیت بررسی و رسیدگی به این دعاوی را خواهند داشت و دادگاه صالح آن دادگاهی است که ملک مورد نظر در حوزه قضایی آن دادگاه قرار گرفته باشد. این گونه دعاوی اگر به طرفیت سازمان ها و نهاد های دولتی اقامه شوند نیز در دادگاه های عمومی اقامه خواهند شد نه شوراهای حل اختلاف.

البته برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست.

صدور حکم تخلیه توسط دوایر اجرایی ثبت اداره ثبت اسناد و املاک

در صورتی که حکم تخلیه توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد، این حکم پس از گذشت دو روز به مستاجر ابلاغ می‌شود و بعد از آن مستأجر فقط سه روز فرصت دارد تا طبق حکم ملک را تخلیه کند.

در این موارد، موجر موظف است که اگر از مستاجر مبلغی که از پیش یا ودیعه‌ای دریافت کرده است به وی بازگرداند و رسید پرداخت آن را به دایره اجرای اداره ی ثبت اسناد و املاک ارائه دهد. اگر قرارداد اجاره در دفترخانه به شکل رسمی ثبت شده باشد، موجر می تواند با رجوع به اداره ثبت اسناد حکم تخلیه را اخذ و سپس به دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آنجا ثبت شده است مراجعه کرده و حکم اجراییه را اخذ کند.

نکات

اگر مدت اجاره منقضی نشده باشد و در صورت اینکه موجر ذی نفع بوده باشد و اینکه خواسته وی با مفاد قرارداد و قوانین مطابق باشد، حکم تخلیه صادر می گردد نه دستور تخلیه.

اجرای دستور تخلیه که به وسیله مرجع قضایی صادر می شود، بدون احتیاج به صدور اجرائیه لازم الاجراست ولی فقط به دلیل و جهت اجرای آن و آگاهی مستاجر از این قرار به وی ابلاغ می گردد و مامور اجرا که این وظیفه را بر عهده دارد باید حداکثر تا بیست و چهار ساعت از زمان وصول دستور آن را به مستاجر ابلاغ نماید.

پس از ابلاغ دستور تخلیه مستاجر مکلف است ظرف مدت سه روز پس از دریافت و ابلاغ دستور تخلیه اقدامات لازم را از تاریخ وصول ابلاغیه اجرا دستور طی مدت ده روز نسبت به تخلیه عین مستاجره انجام دهد.

در صورتی که موجر مبلغی را به عنوان تضمین یا ودیعه بابت عین مستاجره از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل عین مستاجره توسط مستاجر به استرداد آن موارد به مستاجر موکول خواهد بود.

احکام تخلیه برخلاف آرا دستور تخلیه حق اعتراض و درخواست تجدید نظر از مراجع صادره حکم را دارا می باشند.

صدور حکم تخلیه نیاز به احضار خوانده برای دفاع دارد ولی برای صدور آرا دستور خیر.

bdf7a6b1-532b-4ccb-ae70-d92602555d23
8195be56-6fcf-4280-834b-7ad210de0419
99f786d4-2e4c-49c1-9222-2ec194d98b1a
9fce11fe-3d3f-47a9-87bd-6f2ed6bc395e
56bcd700-2c69-458b-90fe-b7ffb144cfe9

مراحل اقدام

امروزه اقامه و طرح دادخواست به شکل الکترونیکی در سامانه ثنا انجام میشود. در صورت استفاده از وکیل او میتواند از این طریق اقدام به ثبت دادخواست نماید و بعد از این مرحله باید برای تعیین دادگاه و ادامه این فرآیند به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرد.

برای اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می توانید از مشاوره حقوقی موسسه حقوقی عدل جویان با استفاده از وکلای جوان و نخبه بهره بگیرید.

موسسه ی حقوقی عدل جویان آمادگی پذیرش وکالت و ارائه مشاوره در زمینه دعاوی ملکی و مالی به شما متقاضیان محترم را با افتخار دارد.

بازگشت به صفحه اصلی
گروه وکلای عدل جویان
آدرس: تهران، آریاشهر، بین فلکه اول و دوم صادقیه، ابتدای شهدای صادقیه جنوبی، جنب رستوران پاییز، پلاک ۴۱، طبقه ۴
تلفن تماس: ۰۲۱۴۴۳۸۶۵۸۱
قبول پرونده های قضایی، حقوقی و کیفری توسط وکلای متخصص
مشاوره حقوقی تلفنی، حضوری و آنلاین
تنظیم لایحه و دادخواست
www.adljooyan.com
44386581
ورود اعضاء