صفحه اصلی مقاله ها مشاوره حقوقی اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
مشاوره حقوقی اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

مشاوره حقوقی اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

آنچه در مشاوره حقوقی اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید بدانیم؟

در خصوص مشاوره حقوقی اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در ابتدا لازم است به معرفی برخی تعاریف آن بپردازیم:

سند چیست؟ طبق تعریف قانون مدنی از این در ماده ۱۲۸۴، سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام اثبات یا دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.

سند رسمی چیست؟ با توجه به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی و تعریف این ماده از سند رسمی، سند رسمی عبارت است: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی که در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی هستند.

از نگاه قانون مدنی و مفاد مواد آن عقودی که مطابق قانون به شکل صحیح واقع شده باشند بین طرفین آن لازم الاتباع است و آن ها باید به مفاد آن قرارداد تابع و وفادار باشند مگر در مواردی که آن عقد به رضای طرفین اقاله یا به هر علت قانونی فسخ شود. به بیان قانون مدنی قراردادها نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن مفاد قرارداد تصریح شده است ملزم می نماید بلکه آن ها را به کلیه نتایج و ثمراتی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل شده یا دلالت کند یا سرایت داشته باشد و شناخته شده آن است ملزم می کند و آن را به منزله ذکر در قرارداد قلمداد می کند. مواد ۲۱۹ ، ۲۲۰ و ۲۲۵ قانون مدنی به تفصیل حکایت از این موضوع دارند.

مطابق مفاد مواد قانونی قانون ثبت، در قراردادهایی که طبق عرف و یا قانون باید برای مبیع سند رسمی تنظیم شود فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی برای خریدار است و ذکر نشدن این موضوع در سند موجب اسقاط تکلیف فروشنده نسبت به خریدار نخواهد بود و فروشنده همچنان ملزم به تنظیم سند رسمی است.

طرح دعوا

در صورت عدم حضور فروشنده در دفترخانه برای تنظیم سند خریدار در تاریخ مقرر یا معمول آن، خریدار می‌ تواند با حضور در دفترخانه رسمی گواهی عدم حضور فروشنده را اخذ کند. با این عنوان که فروشنده به عنوان مالک رسمی فعلی مورد معامله، بدون داشتن هیچ علت و عذری موجه از حضور در دفترخانه مبنی بر تنظیم سند رسمی برای وی امتناع ورزیده است.

در صورت عدم حضور فروشنده در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی مالکیت خریدار، خریدار میتواند قبل از طرح و ثبت دادخواست و اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مرجع قضایی، اظهارنامه ای رسمی از طریق دادگاه تنظیم کند. مبنی بر اینکه فروشنده را در محل و تاریخ مقرر به دفترخانه اطلاع و اظهار کرده و به نوعی وی را دعوت به الزام به این عمل کند. البته این موارد در صورتی است که در قول نامه یا مبایعه نامه تاریخ و محلی مشخص برای تنظیم سند رسمی تعیین نشده باشد. در این مرحله خواهد بود که اگر باز هم فروشنده حاضر به حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی نشد می توان اقدام بر طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه صالح قضایی را از وی داشت.

البته در برخی موارد و در بعضی از قراردادها وجه التزامی مبنی بر اینکه اگر فروشنده اقدام به تنظیم سند رسمی مالکیت خریدار نکرد پیش بینی می شود. فروشنده در این صورت مخیر خواهد بود که یا وجه التزام را بپردازد یا اینکه مبادرت به تنظیم سند رسمی در دفترخانه کند.

موانع طرح اقامه دعوا

این نکته را باید ذکر داشت در مورد اموال مرهونه نمی‌توان در مرحله اول اقدام به طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه را داشت چراکه قبل از آن باید در مرحله اول ، فک رهن مورد معامله را از دادگاه خواستار باشد. صورتی که فک رهن توسط دادگاه انجام شد بعد از آن است که می توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را برپا کرد. البته در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد و تعارضی میان مالک اصلی و خریدار فعلی به وجود آید، خریدار می‌تواند با طرح شکایت فروش مال غیر از وی در دادگاه شکایت کند. در این مورد نیز الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی غیر قابل امکان است چرا که فروشنده در اصل مالک آن مال نبوده و اصلا آن مال را در تملک نداشته است تا حال اقدام به انتقال مالکیت خود به دیگری کند.

نکته دیگر در این باب با توجه به قانون شهرداری ها این است و لازم است بدانیم که تنظیم سند رسمی برای آپارتمان ها نیز همانند تنظیم سند برای سایر املاک است. با این تفاوت که در این مورد خاص برای اقامه صحیح این گونه دعاوی در دادگاه ها باید به اخذ پایان کار املاک مورد نظر اقدام شده باشد. در غیر این صورت دعوا قرار رد دعوا را صادر خواهد کرد.

244c81dd-bc94-4bd8-bdcb-b5a7dd9fc0e5
80e3f879-baf3-435c-90ad-67847e86b5ec

اقدامات پیش نیاز دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی

احراز و اثبات مالکیت خوانده از طریق استعلامات اداره ثبت اسناد

احراز تادیه ثمن توسط خریدار

احراز انجام معامله و وقوع قرارداد به شکل صحیح و قانونی آن با بررسی اسناد آن و قراین.

انجام هرگونه تحقیق و اقدامات لازم درباره عین معامله در جهت تعیین تکلیف وضعیت حقوقی آن و… .

دادگاه صالح برای رسیدگی

خواهان باید دعوای خود را مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی در صورت اینکه مال مورد نظر غیر منقول باشد در حوزه قضایی محل مورد وقوع ملک اقامه کند. زیرا در مورد اموال غیرمنقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است مگر اینکه طرفین معامله حوزه ی قضایی دیگری را برای رسیدگی به دعوای معامله خود به تراضی انتخاب کرده باشند. لازم به ذکر است اگر آن مال از نوع منقول باشد خواهان باید در محل اقامتگاه خوانده مبادرت به این کار کند. به این نکته نیز باید توجه داشت که الزام به تنظیم سند رسمی برای خریدار بر عهده مالک ثبتی مال می باشد.

اجرای حکم قطعی دادگاه

پس از صدور حکم قطعی مبنی بر الزام فروشنده بر تنظیم سند رسمی برای خریدار و دریافت حکم اجرا از دایره اجرا احکام مدنی، پس از به ابلاغ رسیدن اجرای این حکم به فروشنده وی به مدت ده روز فرصت خواهد داشت تا اقدام بر تنظیم سند رسمی کند.

اما باز با این حال فروشنده اقدام بر انجام این عمل نکرد و هیچ گزارشی از سوی دفترخانه به دایره اجرا احکام مبنی بر انجام تنظیم سند رسمی توسط فروشنده ارسال نشد ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی به صراحت به این موضوع اشاره دارد که : هرگاه مالک ثبتی مال باز هم حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را به اجبار در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار به امضا خواهد رساند.

با توجه به کلیات ماده ۳۶۲ قانون مدنی باید خاطر نشان کرد که موضوع تحویل تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی مجزا محسوب می‌شود و از آثار و تبعات حکم الزام به تنظیم سند نمی باشد تا در ضمن آن حکم فروشنده را ملزم به تحویل و تسلیم عین به خریدار کنیم. چرا که طرح دعوی تحویل مال غیرمنقول، در واقع نوعی طرح دعوی در موضوع خلع ید محسوب می‌شود و به کل با این موضوع تفاوت دارد. با این اوصاف و شرایط موجود برای صدور حکم به الزام تنظیم سند رسمی برای خریدار که از الزامات صدور آن است، در هر صورت باید وجود رابطه مالکیت بر مال توسط فروشنده توسط دادگاه مربوطه برای صدور رای محرز گردد.

4ff82d1e-12bf-4e60-b83e-d55c24ba2d23
c4699df1-251a-4cf8-833a-b7258fcfd00d

مراحل اقدام

امروزه اقامه و طرح دادخواست به شکل الکترونیکی در سامانه ثنا انجام میشود. در صورت استفاده از وکیل او میتواند از این طریق اقدام به ثبت دادخواست نماید و بعد از این مرحله باید برای تعیین دادگاه و ادامه این فرآیند به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرد.

برای اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می توانید از مشاوره حقوقی موسسه حقوقی عدل جویان با استفاده از وکلای جوان و نخبه بهره بگیرید تا به نتایج بهتری در پرونده خود برسید.

موسسه ی حقوقی عدل جویان آمادگی پذیرش وکالت و ارائه مشاوره در زمینه دعاوی مالی و ملکی به شما متقاضیان محترم را با افتخار دارد.

تاریخ: 1397/06/10
بازگشت به مقاله ها
گروه وکلای عدل جویان
آدرس: تهران، آریاشهر، بین فلکه اول و دوم صادقیه، ابتدای شهدای صادقیه جنوبی، جنب رستوران پاییز، پلاک ۴۱، طبقه ۴
تلفن تماس: ۰۲۱۴۴۳۸۶۵۸۱
قبول پرونده های قضایی، حقوقی و کیفری توسط وکلای متخصص
مشاوره حقوقی تلفنی، حضوری و آنلاین
تنظیم لایحه و دادخواست
www.adljooyan.com
44386581
ورود اعضاء

خدمات

دادسرا ها

دفاتر اسناد رسمی

دفاتر خدمات قضائی

دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه ۲ فجر
02612555533
دادسرای ناحیه ۳۲ (راهور)
02166436029
حوزه دادستانی عمومی و انقلاب تهران
02135051111
دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه ۶ فردیس
02616642223
دادسرای ناحیه ۳۱ (جرایم رایانه ای)
02177512034
دادسرای عمومی و انقلاب شهریار
02165312949
دادسرای عمومی و انقلاب هشتگرد
۴۴۲۲۳۰۹۹۴
دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه ۳ شهید بهشتی
02612702741
دادسرای امنیت
02122432667
دادسرای مستقر در مجتمع قضایی عدالت
02122727470
دادسرای ناحیه ۲۵ (امور سرپرستی)
02188820086
دادسرای عمومی و انقلاب كرج
32544000
دادسرای عمومی و انقلاب ورامین
02136264000
دادسرای ناحیه ۲۶ بومهن
02176229966
دادسرای ناحیه ۲۳ (امور نیابت)
02166722561
دادسرای عمومی و انقلاب پاكدشت
02136020820
دادسرای عمومی و انقلاب دماوند
0215223181
دادسرای عمومی و انقلاب اسلامشهر
02282362335
دادسرای ناحیه ۱۰ هاشمی
02166420443
دادسرای ناحیه ۲۷ (امور جنایی)
02166640620
دادسرای ناحیه ۷ (امور مربوط به شهرداریها)
02186121693
دادسرای عمومی و انقلاب رباط كریم
02156422030
دادسرای ناحیه ۱۱ ولی عصر
02155375750
دادسرای ناحيه ۱ شميران
02122007379
دادسرای ناحیه ۱۴ شهید محلاتی
02133800836
دادسرای ناحیه ۲۱ (ویژه ارشاد)
02188739581
معاونت اجرايی دادسرا
02133902073
دادسرای ناحیه ۹ فرودگاه
02166886900
دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه ۴ (ویژه اطفال و تصادفات)
02612710498
اداره کل اجرا اسناد رسمی تهران
02188776049
دفتر اسناد رسمی ۲۱۴ تهران
02177865385
دفتر اسناد رسمی ۲۰۳ تهران
02188421042
دفتر اسناد رسمی ۱۲۸ تهران
02188975788
دفتر اسناد رسمی ۱۰۲ تهران
02188906415
دفتر اسناد رسمی ۳۶ تهران
02177581921
دفتر اسناد رسمی ۳۳ تهران
02122712515
دفتر اسناد رسمی ۲۰۱ تهران
02188763644
دفتر اسناد رسمی ۱۰۳ تهران
02166948167
دفتر اسناد رسمی ۹۹ تهران
02188775142
دفتر اسناد رسمی ۱۲۹ تهران
02133734179
دفتر اسناد رسمی ۱۰۴ تهران
02122046388
دفتر اسناد رسمی ۵۷ تهران
0212294244
دفتر اسناد رسمی ۶۳ تهران
02133119127
دفتر اسناد رسمی ۱۴۵ تهران
02188824157
دفتر اسناد رسمی ۱۷۱ تهران
02133562716
دفتر اسناد رسمی ۴۳ تهران
02122060933
دفتر اسناد رسمی ۴۴ تهران
02188888773
دفتر اسناد رسمی ۲۱۵ تهران
02133705215
دفتر اسناد رسمی ۱۴۳ تهران
02188841
دفتر اسناد رسمی ۱۹۸ تهران
02144210287
دفتر اسناد رسمی ۳۷ تهران
02122544915
دفتر اسناد رسمی ۸۳ تهران
02188684950
دفتر اسناد رسمی ۱۸۶ تهران
02144044118
دفتر اسناد رسمی ۱۲۳ تهران
02136616030
دفتر اسناد رسمی ۷۳ تهران
021-55776453
دفتر اسناد رسمی ۱۹۶ تهران
02133955732
دفتر اسناد رسمی ۱۰۹ تهران
02122854498
دفتر اسناد رسمی ۷۰ تهران
021-88785543
دفتر اسناد رسمی ۲۰۸ تهران
02122594761
دفتر اسناد رسمی ۲۱۱ تهران
02188325785
دفتر اسناد رسمی ۱۴۴ تهران
02188711253
مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضاییه
02163972033
مصطفی میرچی
02122367953
صادق آیت الهی
02133132949
شهرام بادسار
02188480573
فریدون شریفی مقدم
02166926246
۴۵ متری زرند-روبروی درمانگاه مشیری
02166698779
غلامعلی بازیاری سروستانی
02177581921
ساختمان گلزار-طبقه دوم
02144051137
خسرو عباس داکانی
02188686988
ایرج مهرانیان
02155783428
علی قاسم زاده مقدم
02166648243
مرجان سهرابی
02126317850
مصطفی جلیلی
02166943636
بهروز میرزایی
02188736559
مسعود ماهوتچیان
02188510043
حسن آرامی
02188775142
سید محمد طباطبایی
02144139330
حسن روحانی نیا
02166568143
مجتبی رضایی
02133197272
امیر حسین وحیدی
02122068764
سیامک علوی
02177457192
بـزرگراه شهید باقری-نبش ۱۹۸ غربی
02177705583
منصور درخشنده
02144098093
حمید هاشم بیگی
02177503333
غلام رضا جوزقی
02188722336
رامین علیزاده ثابت
02122773570
محمود تلخابلو
02122851044
علیرضا ایمانی پیرآغاج
02133348713
سلوه حمید
02188058146
امیرهوشنگ ایل بیگی
02122730416
سید مجید چاووشی
02144241824
محمد رضا دشتی اردکانی
02177861413
محمد عظیمیان
02188727705
علیرضا کاغذچی
02177645342
میدان الغدیر - خیابان شهرک شهدا
02144362290
مسعود امیری
02144059098
جنت آباد جنوبی-نبش کوچه چهارم
02144494112
علیرضا سلیمی نائینی
02188884417
محمود جمشيدوند
02186031621
داود شجاعی
02155512923
حسین زرین کفش
02177702682
سعیده امیری
02122241535
حامد مظاهری
02144190448
بهمن رازانی
02188580503
محمد باقر بارعی
02188931234
غلامحسین مقدم دیزج هریک
02166221011
سیاوش سیف کلاله آقا محمدی
02177268698