مشاوره حقوقی افراز املاک مشاع

مشاوره حقوقی افراز املاک مشاع

هر آنچه به مشاوره حقوقی افراز املاک مشاع باید بدانیم؟

افراز و تقسیم مال مشاع در قوانین ملکی

در خصوص مشاوره حقوقی افراز املاک مشاع در ابتدا لازم است اصطلاحات حقوقی تعریف و مورد بررسی قرار گیرد:

اشاعه چیست؟ اشاعه را مالکیت در هر جز از مالی را بین چند شخص گویند. یعنی حق مالکیت هر شریک منتشر در مجموع است و تصرف از هیچ بخشی از مال مورد نظر در انحصار هیچ یک از مالکین نیست. همه ی شریکان بر مال حق عینی و مستقیم دارند ولی این حق متناسب است بر میزان سهم الشرکه خود که در این اجتماع به هر کدام تعلق دارد. بدین ترتیب باید گفت: سهم هر شریک از نظر مادی در تمام مال و از لحاظ اعتباری و به اعتبار حقوقی و قانونی نسبت معینی از آن است که معنای ماده ۵۷۱ قانون مدنی را در این تحلیل مبرهن سازد.

لازم به ذکر است که اشاعه را شرکت مدنی نیز خوانده اند.

افراز چیست؟ افراز را به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر گویند. در اصطلاح حقوقی در واقع جداسازی سهم هر یک از شرکای ملک یا مالی است که یا از طریق تراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می پذیرد.

در این حال هرگاه مالی بیشتر از یک نفر مالک داشته باشد و هر مالک حق تصرف در جزء جزء ملک را داشته باشد، به آن مال، مال مشاع می گویند. گاه در اشاعه مالکیت به صورت ارادی اتفاق می افتد و گاه این اشاعه، مانند ارث، به شکل قهری منتقل می شود. گاهی اوقات به دلیل مصائب و سختی هایی که مالکیت مشاعی به همراه دارد، بحث افراز مال مشاع پیش می آید که این مالکیت را به مالکیت مفروز مبدل می کند. افراز، یا همان فرآیند جزء به جزء کردن مالکیت شرکا، می تواند به صورت توافقی بین مالکان اقدام شود یا اینکه توسط دادگاه به اجبارا و قهرا دستور به افراز ملک مشاع صادر شود.

اصل قابل توجه در بحث افراز وجود شراکت و شریکی بودن طرفین و مشاع بودن مال مورد نظر است و حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد.

نکته قابل توجه در بحث تفکیک و افراز و وجوه تفاوت اصطلاحی آنان این است که در تفکیک سهم تمام سهم الشرکه شرکا جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود و یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌ تر تقسیم می‌شود و به شکل مفروز تفکیکی تغییر پیدا می کند اما در افراز فقط سهم خواهان مفروز شده و ما بقی ملک به شکل گذشته خود یعنی مشاع بین همان شرکا در فرض تعدد آنها باقی می ماند.

درخواست تقسیم مال مشاع به خواست هر یک از مالکین مشاع انجام خواهد پذیرفت ولی در موارد زیر تقسیم مال مشاع امکان پذیر نمی باشد:

– مطابق ماده ۵۹۸ قانون مدنی هرگاه در اشاعه ، مالکین ملک مشاع به وجه التزامی از تقسیم منع شده باشند. در نتیجه آن عملا از طرح درخواست افراز منع شده اند.

– با توجه به ماده ۵۹۳ قانون مدنی در صورتی که افراز مال مشاع، موجب ضرر برای یکی از مالکین مشاع گردد. مگر در موردی که ذی نفع به تقسیم رضایت دهد.

– در صورتی که تقسیم مال مشاع، موجب زیان و ضرر قابل توجه گردد این مورد استثنایی است که رضایت شریک هم اثربخش در صدور مجوز برای تقسیم مال مشاع نخواهد.

طرق مختلفی برای تقسیم اموال مشاع موجود است که این شیوه ها به موجب مواد قانونی از این قرار می باشند:

افراز: عرفا اولین راه برای تقسیم همین مورد است. به این معنا که در هر شرایطی که مال مشاع به صورت مثلی بوده و قابلیت تقسیم به تساوی را داشته باشد از این امر استفاده می کنیم.

فروش: مطابق ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی در شرایطی که ملک یا مال مشاع غیر قابل تقسیم باشد، هر یک از شرکای مال می توانند بدون نیاز به اذن و رضایت شرکای دیگر، درخواست فروش مال مشاع را از جهت تقسیم و تحصیل سهم الشرکه خود به طور مجزا را از دیگر شرکا از مرجع صالح بخواهند.

از موارد دیگر تحقق تقسیم مال می توان به تعدیل و تعدیل به رد مال اشاره کرد.

فروش ملک مشاع

مواد ۳۵۰ و ۴۷۵ قانون مدنی اعلام می دارد که شرکای اموال مشاع می توانند در سهم خود تماما هرگونه تصرف حقوقی را داشته باشند. من باب مثال آن مال را صلح کند و یا اجاره دهد. چراکه سهم الشرکه هر شریک به تنهایی و مجزا نیز دارای تمامی اوصاف قاعده و اصل مالکیت می باشد. اما در هر صورت که هر یک از شرکا اراده بر انجام اعمال مادی چون تسلیم مال به خریداری را داشته باشد اجازه تمام شرکای دیگر برای قانونی بودن این عمل شرطی اساسی است. در ادامه باید افزود که این امر در زمینه فروش مشاعات آپارتمان نیز صادق است.

4a378969-0887-438c-913e-696f19330bfa
992ac472-271c-49de-bba8-1e6e604f84ea
5bb3c7b8-4577-40c1-a17d-47171d757c70
d00da231-36be-4446-ab51-4dad8009b47d

روند رسیدگی

با اشاره به ماده ۳۱۵ قانون امور حسبی بعد از اینکه دادگاه درخواست تقسیم مال مشاع را دریافت کرد، کارشناسانی را برای بررسی قابلیت افراز ملک و همچنین برای ارزیابی قیمت مال مشاع در جهت قیمت گذاری برای فروش در موقع نیاز و یا غیر قابل تقسیم بودن ملک مشاعی، تعیین می کند.

با این حال در صورتی که ملک مشاع غیر منقول باشد برای این که ملک تقسیم شود، باید جریان ثبتی آن در اداره ثبت مختومه باشد و موضوع مالکیت ملک مورد نزاع نباشد. چراکه در غیر این صورت قرار بر رد دعوا از سوی قاضی دادگاه صادر می شود.

در صورتی که کارشناس ملک را قابل تقسیم نداند، تصمیم کارشناس مورد تایید دادگاه بوده و همین تصمیم قطعی است و طرفین می توانند به نحوی از انحا برای تقسیم تراضی و اقدام کنند. از دیگر طرق تحصیل افراز میتوان به تقسیم مهایات اشاره داشت.

تقسیم مهایات: با عنایت به ماده ۳۱۹ قانون امور حسبی هرگاه ملک از جهت فروش هم غیر قابل افراز باشد شرکای آن مال می توانند به جهت بهره برداری از منافع و ثمرات مال مشاع به شکل مفروز و مجزا اقدام کنند. در صورتی که شرکا بعد از تقسیم به تعدیل سهام و تقسیم هم تراضی نکنند سهام آنان به قید قرعه معین خواهد شد.

مراجع صالح برای تقسیم اموال مشاع

طبق ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع برای تقسیم مال مشاع، دو مرجع تخصصی و عمومی وجود دارد که هر کدام بر اساس شرایطی و ضوابط حیطه صلاحیت خود به رسیدگی درخواست تقسیم مبادرت می دارند. در حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به این موارد : محاکم دادگستری و ادارات ثبت می باشند.

در قانون افراز املاک مشاع، به قوانین فروش ملک مشاع و افراز آنان پرداخته شده است. مطابق مفاد مواد این قانون، واحد ثبتی مستقر در محدوده مال مشاع مسئول افراز مال مشاع است و از شرایط اقدام به تقسیم ملک مشاعی عدم وجود سند مالکیت معارض در تقابل با سهم الشرکه منظور را شرط تحقق این تصرف حقوقی از منظر قانونی آن می داند.

ادارات ثبت فقط زمانی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند که عملیات ثبتی مختومه باشد. بنابراین: هر زمانی که عملیات و فرآیند ثبتی ملکی در ادارات ثبت مختومه نشده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز اموال غیرمنقول ، دادگاه‌های عمومی و حقوقی محلی است که آن ملک در آن حوزه قضایی واقع شده است.

همچنین طبق مفاد مواد این قانون، اگر واحد ثبتی رای به عدم امکان تفکیک واحد ثبتی صادر نماید، هر یک از شرکا می توانند نسبت به ارائه دادخواست فروش مال مشاع به دادگاه های عمومی و حقوقی و به شکل مجزا اقدام نمایند.

نکته) اقامه دعوا تقسیم در محاکم با ارائه دادخواست افراز مطرح می‌شوند و در آن باید الزاما به طرفیت همه شرکا طرح دعوا شود چرا که در غیر این صورت مرجع صالح قرار بر رد دعوا صادر خواهد کرد.

با این حال که ایجاد اشاعه ممکن است به شکل اختیاری یا اجباری مثل اشاعه در ورثه متوفی باشد باشد ولی اتمام آن باید به حکم دادگاه مختوم شود تا افراز آن دارای اثر حقوقی برای شرکا باشد.

4892e8a2-98ba-4c03-8be4-8cf4c22ebf85
cd2b178b-d472-428c-8439-278891962783

مراحل اقدام

امروزه اقامه و طرح دادخواست به شکل الکترونیکی در سامانه ثنا انجام میشود. در صورت استفاده از وکیل او میتواند از این طریق اقدام به ثبت دادخواست نماید و بعد از این مرحله باید برای تعیین دادگاه و ادامه این فرآیند به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرد.

برای اقامه دادخواست افراز املاک مشاع می توانید از مشاوره حقوقی موسسه حقوقی عدل جویان با استفاده از وکلای جوان و نخبه بهره بگیرید تا به نتایج بهتری در پرونده خود برسید. موسسه ی حقوقی عدل جویان آمادگی پذیرش وکالت و ارائه مشاوره در زمینه دعاوی ملکی به شما متقاضیان محترم را با افتخار دارد.

بازگشت به صفحه اصلی
گروه وکلای عدل جویان
آدرس: تهران، آریاشهر، بین فلکه اول و دوم صادقیه، ابتدای شهدای صادقیه جنوبی، جنب رستوران پاییز، پلاک ۴۱، طبقه ۴
تلفن تماس: ۰۲۱۴۴۳۸۶۵۸۱
قبول پرونده های قضایی، حقوقی و کیفری توسط وکلای متخصص
مشاوره حقوقی تلفنی، حضوری و آنلاین
تنظیم لایحه و دادخواست
www.adljooyan.com
44386581
ورود اعضاء